Rosnąca zdolność i popyt na kredyty mieszkaniowe, a w konsekwencji ceny na najwyższych poziomach w historii – tak w telegraficznym skrócie wyglądał 2023 r. na polskim rynku nieruchomości. Dz zebrał zestaw wykresów, który lepiej pozwoli zrozumieć, co działo się na tym rynku w 2023 r.
Wspominając zakończony niedawno 2023 r. na rynku nieruchomości, trudno nie napisać, jak różne były jego dwie połowy. Pierwsza stała pod znakiem dołującego popytu. Ten zaczął się odradzać w II kw. w obliczu zapowiedzi uruchomienia programu rządowych dopłat „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, by w drugiej połowie roku wystrzelić i wrócić do poziomu notowanego jeszcze w 2021 r.
„Bezpieczny kredyt 2 proc.” odpalił popyt
Jeszcze w styczniu i lutym 2023 r. Biuro Informacji Kredytowej notowało ledwie po kilkanaście tysięcy wniosków o kredyty mieszkaniowe. Banki w dwóch pierwszych miesiącach 2023 r. udzielały z kolei po ok. 6 – 7 tys. takich kredytów.
Sytuacja zaczęła zmieniać się w marcu, gdy rząd zapowiedział uruchomienie programu dopłat do kredytów hipotecznych „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. Prawdziwy wystrzał – zarówno liczby wniosków jak i udzielanych kredytów – nastąpił w drugiej połowie roku wraz ze startem programu.
Dla porównania, w październiku i listopadzie 2023 r. (na dane za grudzień wciąż czekamy), banki udzieliły odpowiednio 23,9 tys. i 23,7 tys. kredytów mieszkaniowych. W obu przypadkach było to wzrost o ok. 250 proc. względem analogicznego okresu 2022 r.
Biorąc pod uwagę pierwsze jedenaście miesięcy 2023 r., banki podpisały 145,3 tys. umów – o 14,1 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2022 r. I choć ostatnie miesiące 2023 r. wypadły pod tym względem lepiej również w ujęciu dwuletnim, to biorąc pod uwagę pierwsze jedenaście miesięcy 2023 r. udzielonych kredytów mieszkaniowych było aż o 42,5 proc. mniej niż w 2021 r. oraz o 27,1 proc. mniej niż w analogicznym okresie 2020 r.
Rok rosnącej zdolności kredytowej w hipotekach
O ponad jedną piątą wzrosła średnio zdolność kredytowa pomiędzy styczniem a grudniem – wynika z obliczeń Michała Kisiela, analityka Dz. Zmianom na rynku hipotek sprzyjała korekta regulacji nadzoru i spadek stóp procentowych.
Wspomniane obliczenia oparte zostały na symulacji zakładającej kredyt mieszkaniowy dla rodziny „dwa plus jeden” mieszkającej w Warszawie. Przyjęliśmy, że 29-letnia kobieta zatrudniona jest na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony i zarabia 7 tys. zł netto. Jej 32-letni partner ma podobną sytuację, lecz nieco niższe zarobki – 6 tys. zł miesięcznie. Para nie spłaca żadnych zobowiązań kredytowych, a historia kredytobiorców odnotowana w BIK nie zawiera negatywnych wpisów.
W styczniu 2023 r. para mogła liczyć na średnio 669 tys. zł finansowania, zakładając 25-letni okres spłaty, kredyt z okresowo stałym oprocentowaniem i formułę rat równych. Śledzony przez nas wskaźnik osiągnął szczyt w listopadzie. Profilowi klienci mogli wówczas liczyć na średnio 850 tys. zł finansowania.
Zmianę tendencji przyniósł grudzień, który prawdopodobnie był miesiącem rozpoczynającym nowy etap na rynku. Stagnacja stóp procentowych i podwyżki w cennikach hipotek znalazły swoje odbicie w lekkim osunięciu zdolności kredytowej. Jak tłumaczy Michał Kisiel, okres stabilizacji może potrwać przez co najmniej kilka miesięcy, do momentu aż pojawi się kolejny zdecydowany impuls, np. w postaci powrotu programu dopłat.
Podaż nie nadąża za popytem
Za ruchem w bankach, biurach sprzedaży deweloperów i agencjach nieruchomości nie nadążają jednak budowy nowych mieszkań. Zgodnie z danymi Głównego Urzędu Statystycznego za pierwsze jedenaście miesięcy 2023 r., zapowiada się bowiem, że zakończony niedawno rok najprawdopodobniej okaże się najgorszym od sześciu lat pod względem nowych budów rozpoczynanych przez deweloperów.
W analizowanym okresie deweloperzy ruszyli z pracami przy budowie 103 378 mieszkań, co przełożyło się na spadek o 4,6 proc. względem 2022 r. i było najgorszym wynikiem od 2017 r.
Grudzień najprawdopodobniej nie odwrócił tej negatywnej tendencji. Żeby tak się stało, w grudniu musiałoby rozpocząć się ok. 12 tys. budów. Tym samym zimowy grudzień musiałby być jednym z trzech najlepszych pod tym względem miesięcy 2023 r. Próg 12 tys. nowych budów przekroczony został bowiem jedynie dwukrotnie – we wrześniu i październiku.
Marazm widać było także na budowach prowadzonych przez inwestorów indywidualnych. Na koniec listopada 2023 r. w budowie pozostawało 808,2 tys. mieszkań i domów. Był to wynik o 0,3 proc. niższy w ujęciu miesięcznym i o 4,6 proc. niższy względem analogicznego okresu 2022 r. Nominalnie w budowie pozostawało o 39 tys. mniej lokali mieszkalnych niż przed rokiem a ich liczba powoli, choć nieuchronnie zbliża się do 800 tys.
Deweloperzy nie spieszą się z nowymi ofertami
Mniej nowych budów przekłada się także na mniej nowych mieszkań wprowadzanych do sprzedaży. Jak wynika z danych Otodom Analytics, w ciągu pierwszych trzech kwartałów 2023 r. deweloperzy na trzech największych rynkach nieruchomości (Warszawa, Kraków i Wrocław) wprowadzili do sprzedaży ok. 16,5 tys. mieszkań - o ok. 25 proc. mniej niż w analogicznym okresie 2022 r.
Wówczas, pod koniec III kw. 2023 r., w ofercie pozostawało tam ok. 16,5 tys. mieszkań. Choć w IV kw. 2023 r. zanotowano odbicie – deweloperzy wprowadzili do sprzedaży na analizowanych rynkach ok. 9,3 tys. nowych lokali, najwięcej od II kw. 2022 r. Po raz pierwszy od tego czasu liczba mieszkań wprowadzonych do oferty była również wyższa od liczby sprzedanych lokali.
Tym samym dostępna oferta zwiększyła się do ok. 18 tys. mieszkań. To jednak wciąż zdecydowanie niższy wynik od notowanego przed rokiem i we wcześniejszych latach.
Coraz mniejsze mieszkania i domy
Oprócz ruchu na budowach w 2023 r. spadała także przeciętna powierzchnia mieszkań i domów oddawanych do użytku. Zgodnie z danymi GUS za I – III kw. 2023 r., w przypadku lokali budowanych przez deweloperów wyniosła ona 51,8 mkw. i była najniższa w historii pomiarów, czyli co najmniej od 2005 r.
Dla porównania, w 2022 r. było to 52,7 mkw. a jeszcze w połowie ubiegłej dekady ok. 58 – 59 mkw.
Spada także średnia powierzchnia oddawanych do użytku domów jednorodzinnych. W ciągu pierwszych trzech kwartałów 2023 r. GUS wyliczył ją na 131,1 mkw. – o 3,4 mkw. mniej niż w 2022 r.
Mieszkania się kurczą, bo trzeba na nie dłużej odkładać
Coraz dłużej pracujemy jednak na to, by kupić mieszkanie. Jak wynika z obliczeń Dz, średnio od 6 do ponad 20 pp. szybciej rosły w ostatnich sześciu latach średnie ceny transakcyjne mieszkań względem średniego wynagrodzenia brutto w sektorze przedsiębiorstw.
Największe różnice odnotowano w Warszawie, gdzie średnie stawki płacone za nowe mieszkania wzrosły względem 2017 r. wzrosły o 78,8 proc. W tym czasie średnie wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw wzrosło o nieco ponad 58 proc.
W Lublinie średnia cena transakcyjna wzrosła w analizowanym okresie o 75,4 a przeciętne wynagrodzenie brutto o 62 proc., z kolei we Wrocławiu średnia kwota płacona za 1 mkw. mieszkania rosła o 10,3 pp. szybciej (+82,1 proc.) od przeciętnego wynagrodzenia (+71,8 proc.).
Półrocze mocnych podwyżek
Wspomniana różnica powiększyła się szczególnie w II i III kw. 2023 r., gdy byliśmy świadkami znacznego przyspieszenia wzrostu średnich cen transakcyjnych mieszkań. W III kw. 2023 r. do „jadłospisu” wróciły także dwucyfrowe podwyżki w ujęciu rocznym.
Wzrosty stawek dotyczyły zwłaszcza najmniejszych mieszkań. Jak wynika z danych Dz, kawalerki w ujęciu rocznym drożały w aktach notarialnych średnio od 9 proc. w Gdańsku i Krakowie do ponad 12 proc. w Warszawie i Wrocławiu.
Dwucyfrowe wzrosty zanotowano także w przypadku większych mieszkań o powierzchni od 35 do 60 mkw., w szczególności w Łodzi, gdzie średnia cena transakcyjna wzrosła w porównaniu z analogicznym okresem 2022 r. o ponad 13 proc.
Spokojniej było w aktach notarialnych dotyczących sprzedaży większych mieszkań, co wiązać należy z limitami dotyczącymi wysokości zaciąganego kredytu. Sprawiły one, że korzystający z dopłat mogli wybierać przede wszystkim w ofertach dotyczących mniejszych mieszkań, które można kupić za niższą cenę całkowitą, choć wyższa w przeliczeniu na 1 mkw.
O wzrostach cen, także spodziewanych w IV kw. 2023 r., może świadczyć z kolei indeks urban.one, który co miesiąc publikujemy na Dz.
Zarówno w przypadku indeksu liczonego dla całej Polski, największych rynków nieruchomości jak i samej Warszawy, rok 2023 r. stał pod znakiem wzrostów.
Trudniej o mieszkania za mniej niż 10 tys. zł/mkw.
Efektem wzrostu cen był spadek udziału mieszkań kosztujących mniej niż 10 tys. zł/mkw. Jak wynika z danych serwisu RynekPierwotny.pl, które opisywaliśmy na Dz, w 2023 r. udział takich lokali na pięciu największych polskich rynkach nieruchomości (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań) stanowił w 2023 r. jedynie od 2 do 19 proc.
W zakończonym niedawno 2023 r. w ofertach deweloperów dominowały mieszkania, których ceny ofertowe w przeliczeniu na metr kwadratowy zawierały się w przedziale 12 – 15 tys. oraz przekraczały 15 tys. zł (Warszawa i Kraków).
W 2023 r. w ofertach deweloperów dotyczących pięciu największych rynków nieruchomości w Polsce (Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Trójmiasta i Poznania) dominowały mieszkania, których cena ofertowa w przeliczeniu na metr kwadratowy zawierała się w przedziale 12 – 15 tys. zł oraz przekraczały 15 tys. zł.
W Warszawie najdroższe mieszkania (powyżej 15 tys. zł/mkw.) stanowiły ponad połowę (56 proc.) oferty deweloperów. Próg 40 proc. przekroczony został z kolei w Krakowie i Trójmieście.
O najtańsze mieszkania (wyceniane na mniej niż 10 tys. zł/mkw.) wciąż najłatwiej, choć trudniej niż w 2022 r., na mniej obleganych przez kupujących rynkach - w Łodzi oraz w aglomeracji katowickiej, gdzie poniżej 10 tys. zł/mkw. było wyceniane co drugie mieszkanie oferowane na rynku pierwotnym w 2023 r.
Polska w czołówce unijnych wzrostów, ale do liderów daleko
Wciąż nie wiemy, jak na ceny mieszkań wpłynie rozgrzany popyt na hipoteki w IV kw. 2023 r. Opierając się jednak na danych za III kw. 2023 r. można stwierdzić, że wzrosty stawek notowane na rynku pierwotnym w Polsce plasowały się w europejskiej czołówce.
Zgodnie z danymi Eurostatu, wzrost ten wyniósł nad Wisłą i Odrą 9,8 proc. w ujęciu rocznym. To, co prawda, znacznie mniej niż na Litwie i Łotwie (odpowiednio 16,9 i 15,6 proc.), ale z drugiej strony można było znaleźć kilka europejskich państw, w których zanotowano obniżki. Taka sytuacja miała miejsce u trzech naszych sąsiadów: w Niemczech (-4,5 proc. r/r), Czechach (-2 proc. r/r) i na Słowacji (-4,6 proc. r/r), a także w Finlandii (-3,2 proc. r/r).
