Prawie dwa miliony polskich rodzin spłaca kredyt mieszkaniowy. Razem są winni bankom 365 mld złotych, czyli ponad jedną piątą polskiego PKB. Tylko nieliczni otrzymali produkt spełniający kryteria „dobrego” długu hipotecznego.
Dla bankowców „kredyt mieszkaniowy” jest produktem finansowym takim samym jak każdy inny. Produkty się „sprzedaje”, co w tym przypadku oznacza obarczenie „nabywcy” nierzadko dożywotnim długiem. Dlatego tak ważne jest, aby ten produkt finansowy spełniał odpowiednie standardy.
Co to znaczy „dobry” kredyt hipoteczny? Według mnie to usługa spełniająca poniższe parametry:
1. Kredyt hipoteczny to instrument dłużny, którego zabezpieczeniem jest hipoteka na konkretnej nieruchomości. W klasycznej wersji hipoteka jest jedynym zabezpieczeniem wierzytelności. Lecz w Polsce dominują „kredyty mieszkaniowe” – celowe pożyczki od banku na zakup lub budowę nieruchomości mieszkaniowej. U nas dłużnik odpowiada całym swoim majątkiem i przyszłymi dochodami. Ryzyko jest więc nierównomiernie rozłożone pomiędzy strony. Inaczej jest np. w Stanach Zjednoczonych, gdzie niespłacający kredytu klient traci dom, ale odchodzi z czystym kontem.
2. Dobry kredyt hipoteczny to kredyt oparty o stałą stopę procentową w całym (lub przynajmniej w większości) okresie kredytowania. Klient ma wtedy całkowitą pewność, ile wyniesie jego rata za 10 czy nawet 20 lat. W Polsce harmonogram spłaty zazwyczaj zmienia się co kwartał. Gdy stopy idą w dół, raty maleją. Ale gdy rosną, to wysokość miesięcznej raty może się zwiększyć nawet o połowę w ciągu kilku kwartałów. Tą lekcję polscy kredytobiorcy mają jeszcze przed sobą.
3. Dług denominowany jest w walucie, w której dłużnik uzyskuje dochody. Powiedzmy to jasno: kredyt walutowy (denominowany, indeksowany – jak zwał, tak zwał) jest spekulacją typu carry trade, o czym ponad pół miliona Polaków przekonało się na własnej skórze zadłużając się we franku szwajcarskim. Ten etap jest już za nami i KNF praktycznie zakazał udzielania kredytów walutowych.
4. Właściwe finansowanie. Pasywami dobrego kredytu hipotecznego powinny być długoterminowe instrumenty dłużne (najlepiej o stałej stopie procentowej): obligacje hipoteczne lub listy zastawne. Ten model (do czasu) dobrze działał w Stanach Zjednoczonych i do dziś sprawnie funkcjonuje np. w Niemczech. W polskich warunkach banki refinansują 30-letnie kredyty krótkoterminowymi depozytami lub zabezpieczają się kilkumiesięcznymi swapami walutowo-procentowymi.
5. Umiarkowane ryzyko mierzone wskaźnikiem LtV, czyli relacją kwoty kredytu do wartości nieruchomości. Im niższy LtV, tym kredyt jest bezpieczniejszy, zarówno dla banku jak i dla klienta. Za rozsądny poziom dźwigni finansowej (czyli finansowania zakupu nieruchomości cudzym kapitałem) uważam poziom 50-60%. Przyjęto, że granicznym limitem LtV jest poziom 80%, zapewniający minimalny bufor bezpieczeństwa na wypadek spadku cen nieruchomości. Modne swego czasu kredyty mieszkaniowe z LtV powyżej 100% postrzegam jako szaleństwo po stronie banków.
W pierwszym kwartale 2015 roku prawie połowa (49,62%) kredytów mieszkaniowych zostało udzielonych z LtV powyżej 80%. Były to więc kredyty ryzykowne (subprime?).
6. Dobra „hipoteka” ma rozsądny okres kredytowania. Na rozwiniętych rynkach standardem jest okres 15-20 letni. W Polsce 65% kredytów udzielana jest na 25 do 35 lat. W szczycie kredytowej bańki w Polsce pojawiały się nawet półniewolnicze hipoteki z półwiecznym terminem spłaty.
Im dłuższy okres spłaty, tym niższa jest miesięczna rata, ale też wyższy całkowity koszt kredytu, czyli zysk banku. Ten parametr nabiera znaczenia w otoczeniu „normalnych” (w warunkach polskich to 5-7%) i wysokich stóp procentowych.
7. Miesięczna rata nie powinna przekraczać 30% dochodów rozporządzalnych dłużnika. Tymczasem w Polsce banki potrafią „wcisnąć” kredyt z DTI (ang. debt to income) nawet w okolicach 50%! Byle tylko zgarnąć prowizję i wykonać plan sprzedażowy, a potem niech się martwi dział windykacji. Kredyty z wysokim DTI są ryzykowne dla banku i bardzo niebezpieczne dla dłużnika.
8. Rozsądna wartość kredytu – zadłużanie się „pod korek” to częsty błąd kredytobiorców oraz powszechnie znana praktyka bankowych sprzedawców (równie błędnie co powszechnie zwanych „doradcami”), którzy chcą wcisnąć klientowi jak największy kredyt, aby dostać większą prowizję. Rozsądny klient nie powinien zaciągać zobowiązania większego niż 3-letni dochód do dyspozycji gospodarstwa domowego. Jeśli „musisz” pożyczyć więcej, znaczy to, że na daną nieruchomość po prostu Cię nie stać.
Częstym grzechem polskich banków jest poprzez zaniżanie faktycznych kosztów utrzymania rodziny. „Z dwoma przeciętnymi pensjami (według GUS w październiku było to 3770,91 zł) można dziś pożyczyć na mieszkanie 475,9 tys. zł. To o niemal 19 proc. więcej niż rok temu” – informowali w jesienią 2014 roku twórcy Indeksu Dostępności Kredytowej. Oznacza to, że banki gotowe są zadłużyć klienta na 7,3-krotność jego rocznych dochodów. Na szczęście Polacy zadłużają się w miarę rozsądnie – z (I kw. 2015r), że kwota ponad połowy kredytów mieszkaniowych nie przekraczała 200 tys. złotych . Czyli mniej więcej trzykrotności rocznych dochodów rodziny zarabiających dwie tzw. średnie krajowe.
9. Uczciwa marża – marża banku doliczana do stawki Wibor jest kluczowym parametrem ceny kredytu. Dla kredytobiorcy im niższa marża, tym lepiej. Ale sama wartość tego parametru to nie wszystko. Ważne, aby marża była bezwarunkowo stała w całym okresie. I żeby w ogóle była. Choć dziś trudno w to uwierzyć, to jeszcze kilka lat temu były banki, gdzie oprocentowanie kredytu mieszkaniowego zależało… od decyzji zarządu. Jeszcze trudniej zrozumieć, kto zgadzał się na tak niekorzystną dla siebie konstrukcję umowy.
Uczciwa marża zapewnia też pokrycie ryzyka banku i jeszcze pozwala na skromny zarobek. Istnieje ryzyko, że bank oferujący zbyt niską marżę (tj. wyraźnie poniżej 1%) będzie chciał to sobie zrekompensować wysokimi opłatami ukrytymi pod płaszczykiem rozmaitych „ubezpieczeń” (oczywiście obligatoryjnych) czy wysokich opłat za prowadzenie rachunku.
10. Partnerskie podejście do klienta – to być może najważniejsza cecha dobrego kredytu. Bank budując partnerską relację z klientem ma szanse przywiązać go na lata i zarobić więcej niż przy intensywnej „eksploatacji” hipotecznego dłużnika. W uczciwej relacji klient-bank nie ma miejsca na klauzule uznane przez UOKiK za abuzywne. Bank nie szantażuje rzetelnie spłacającego raty dłużnika wypowiedzeniem kredytu, jeśli ten nie podpisze (oczywiście niekorzystnego dla siebie) aneksu (np. w sytuacji spadku wartości kredytowanej nieruchomości).
Kredyt mieszkaniowy to produkt oparty o wzajemne zaufanie, czego wiele banków zdaje się kompletnie nie rozumieć. Niemało instytucji woli kontrolować, bezlitośnie poganiać i karać za najdrobniejsze opóźnienie, zamiast nawiązać kontakt z dłużnikiem. A przecież są to praktyki szkodliwe dla interesu samego banku, który mniej straci na restrukturyzacji długu (wakacjach kredytowych, wydłużeniu czasu kredytowania itp.) niż na wymuszonej egzekucji z majątku dłużnika.
