���Dz�����

Żaden z banków nie zmienił przez miesiąc marż w swoich kredytach hipotecznych. Spadek wskaźników jednak sprawił, że zmiennoprocentowe produkty odczuwalnie tanieją. Pękła nawet bariera 7 procent, do niedawna tylko majacząca gdzieś na horyzoncie.

W kwietniowym zestawieniu kredytów hipotecznych z oprocentowaniem zmiennym wskazywaliśmy, że sama perspektywa obniżek stóp procentowych przemeblowała rynkową ofertę. Oczekiwania stały się faktem. W maju po raz pierwszy od jesieni 2023 r. Rada Polityki Pieniężnej ścięła stopy procentowe.

Dla oferty zmiennoprocentowych hipotek kluczowe znaczenie mają dwa elementy – zachowanie się wskaźników WIBOR i proponowane przez banki marże. Te pierwsze zaczynają się stabilizować, a oczekiwania na spadki przyhamowały ostrożne zapowiedzi prezesa NBP. Zasugerował on, że na kolejne cięcia raczej trzeba będzie zaczekać. WIBOR 6M jest dziś na poziomie o 0,75 pp. niższym niż na początku kwietnia. WIBOR 3M – ok. 0,6 pp., a WIBOR 1M – ok. 0,45 pp.

Rzut oka na notowania podsuwa refleksję – hipoteki oparte na WIBOR 6M mają teraz dobry moment na tle konkurencji. One też jako pierwsze przestaną tanieć, gdy pojawią się oczekiwania końca serii cięć stóp procentowych. To pochodna różnych okresów „prognoz”, które reprezentują wskaźniki. Sześciomiesięczny sięga najdalej w przyszłość. W warunkach stabilnych stóp procentowych różnice pomiędzy WIBOR-ami znacznie się zmniejszą.

W tak turbulentnych okolicznościach warto pamiętać, że pierwszoplanową rolę w długim okresie odgrywa marża proponowana przez bank oraz dodatkowe koszty (prowizje, wymagane ubezpieczenia).

Dla kogo banki przygotowały symulacje?

W rankingowej tabeli pokazujemy propozycje banków dla rodziny „dwa plus jeden” mieszkającej w Warszawie. Profilowi klienci kupują 55-metrowe mieszkanie z rynku wtórnego kosztujące 740 tys. zł.

Zakładamy, że kredytobiorcy mają co miesiąc do dyspozycji łącznie 15 tys. zł. 29-letnia kobieta zatrudniona jest na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony i zarabia 8 tys. zł netto. Jej 32-letni partner ma podobną sytuację, lecz nieco niższe zarobki – 7 tys. zł miesięcznie. Para nie spłaca obecnie żadnych zobowiązań kredytowych, a historia kredytobiorców odnotowana w BIK nie zawiera negatywnych wpisów.

Przyjmujemy, że klienci skłonni są skorzystać z dodatkowych produktów w zamian za lepsze warunki kredytu. Prezentowane przez banki symulacje zakładają zatem sprzedaż krzyżową (cross sell).

Najlepsze kredyty ze zmiennym oprocentowaniem i 20-procentową wpłatą własną

Kredytodawcy otrzymali zadanie, by przygotować symulacje w oparciu o ujednolicone wskaźniki. Przyjęliśmy odczyty z 6 maja, chociaż niektóre banki nie dostosowały się do warunków brzegowych (co odnotowaliśmy w tabeli). Stawka 6M, 3M i 1M wynosiły odpowiednio 5,03 proc., 5,35 proc. i 5,55 proc.

Zakładamy, że wpłata własna kredytobiorców to standardowe 20 procent ceny nieruchomości. Suma kredytu wynosi 592 tys. zł.

W zestawieniu uszeregowanym na podstawie łącznego kosztu kredytu „na dziś” czołowe lokaty przypadły Citi Handlowemu, mBankowi oraz PKO Bankowi Polskiemu. W porównaniu z kwietniowym rankingiem nie zaszły żadne zmiany w wysokości marż. Z jednej strony to pozytywne zjawisko, biorąc pod uwagę, że okoliczności sprzyjają wprowadzeniu ukrytych podwyżek. Z drugiej – średnia marża pozostaje na poziomie sporo wyższym niż w czasach „hipotecznej zimy” 2021-2022.

Publikacja zawiera linki afiliacyjne.

Ź��ó��ł��: