W 2018 r. ponad 40 tys. kredytobiorców hipotecznych czeka pewna podwyżka rat. Osoby, które zaciągnęły w 2010 r. zobowiązanie w programie „Rodzina na swoim”, przestaną otrzymywać dopłaty. Zmiana może zbiec się z pierwszą od lat podwyżką stóp, co dodatkowo zwiększy comiesięczne obciążenia.
Nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych mogli zaoszczędzić kredytobiorcy, którzy kilka lat temu skorzystali ze schematu „Rodzina na swoim”. Klienci, którzy spełnili wymagania (m.in. dotyczące powierzchni i ceny nieruchomości), przez 8 lat otrzymywali dopłaty do odsetek wliczanych do raty. Program rozpoczął się w 2007 roku, ale początkowo nie cieszył się popularnością. Dopiero w 2009 roku liczba zaakceptowanych wniosków skokowo wzrosła z kilku do 30 tysięcy.
Okres szczytowej popularności „Rodziny na swoim” przypadał na lata 2010-12. W tym czasie liczba podpisanych umów sięgnęła łącznie niemal 100 tys. sztuk. W 2018 r. „kredytowy reset”, czyli zmiana harmonogramu spłaty spowodowana zakończeniem dopłat, dotknie generację kredytobiorców z 2010 r. – ponad 43 tys. kontraktów.
Warto przypomnieć, że banki oferujące kredyty „Rodzina na swoim” nierzadko stosowały wobec produktów z dopłatą inne cenniki. Kredytodawcy dostrzegli okazję do łatwego zarobku i narzucali klientom wyższe marże niż w przypadku klasycznych zobowiązań (nawet powyżej 5 pp.). Niektóre banki poszły o krok dalej – w „promocyjnym” 8-letnim okresie stosowały niższą stawkę, by po wygaśnięciu dopłat podwyższyć wskaźnik. Takie praktyki sprawiają, że koniec dofinansowania może być jeszcze mocniej odczuwalny w domowym budżecie.
Niekorzystny splot wydarzeń
Załóżmy, że w sierpniu 2010 r. skorzystaliśmy z kredytu „Rodzina na swoim” i pożyczyliśmy 250 tys. zł na 30 lat. Marża kredytu wyniosła 2,8 pp., a długiem sfinansowaliśmy zakup 70-metrowego mieszkania. Przez 8 lat spłacimy około 40 tys zł.
Rata równa przy dzisiejszym poziomie WIBOR 3M (1,73 proc.) oraz stopy referencyjnej ustalanej dla programu „Rodzina na swoim” (3,73 proc.) wynosiłaby około 1020 zł. W momencie zakończenia dopłat obciążenie skoczy do niemal 1260 zł, czyli o ponad 20 proc.
Na kredytobiorców może czekać jednak nie tylko spodziewany wzrost rat, ale także niespodzianka w postaci wzrostu stóp procentowych. Od kilku lat stopa referencyjna NBP jest na rekordowo niskim poziomie, a wskaźnik WIBOR3M, będący podstawą ustalania oprocentowania większości kredytów hipotecznych, oscyluje w granicach 1,6-1,7 proc.
Niewykluczone, że w 2018 r. będziemy świadkami końca epoki taniego kredytu. Podwyżka stóp o 0,25 pp. oznaczałaby dla naszych przykładowych kredytobiorców wzrost raty do 1290 zł, a o 0,5 pp. – do ok. 1315 zł. W najbardziej pesymistycznym scenariuszu, gdy nałożą się efekty wyraźnego wzrostu ceny pieniądza i wygaśnięcia dopłat, klienci musieliby poradzić sobie ze wzrostem wysokości raty o ok. 300 zł, a więc o prawie 30 proc.
Kupujący mniejsze mieszkania bardziej odczują zmianę
Konstrukcja programu „Rodzina na swoim” opierała się na limicie metrażu, od którego obliczane były dopłaty do otrzymywanych przez kredytobiorców dopłat od odsetek. W przypadku mieszkań granicę stanowiło 50 mkw. Klienci, którzy nabyli mniejsze lokale, otrzymywali dofinansowanie około połowy odsetek w racie równej. Kupujący większe mieszkania (w dopuszczalnych przez schemat granicach) – nieco mniej.
Ten szczegół mechanizmu sprawia, że posiadacze mniejszych nieruchomości wyraźniej odczują skok raty. W naszym przykładzie, gdyby lokal mierzył 50 mkw., a pozostałe warunki pozostały takie same, rata z dopłatą wyniosłaby dziś ok. 800 zł, a po ustaniu dofinansowania – 1060 zł. Comiesięczne obciążenie wzrosłoby zatem o blisko jedną trzecią. Jeśli dodatkowo stopy wzrosłyby o 0,25 pp., rata osiągnęłaby poziom 1100 zł, a przy wzroście o 0,5 pp. – 1130 zł (37 proc. więcej niż dziś).
Czy będzie problem?
Skokowy wzrost rat klientów korzystających z dopłat „Rodzina na swoim” był od początku wbudowany w program rządowego wsparcia. Banki, badając zdolność kredytową wnioskodawców, musiały brać pod uwagę wysokość raty bez dopłaty do odsetek. Można zatem powiedzieć, że jeśli sytuacja finansowa kredytobiorców przez 8 lat nie uległa pogorszeniu, powinni być gotowi na czekające na nich zwiększone obciążenia. Klienci z 2010 r. zaciągali kredyty, gdy wskaźnik WIBOR 3M znajdował się na poziomie zbliżonym do 4 proc., a więc znacznie wyższym niż dziś.
Jeszcze 3 lata temu Komisja Nadzoru Finansowego w corocznym raporcie o sytuacji banków wspominała, że wygaśnięcie dopłat może pogorszyć jakość portfela kredytów mieszkaniowych. W ostatniej edycji, podsumowującej 2016 r., takiej wzmianki już jednak nie znajdziemy. Kredyty z dopłatami (w badanych przez KNF bankach ujmowane łącznie z objętymi programem „Mieszkanie dla młodych”) są spłacane doskonale. Zobowiązania opóźnione powyżej 30 dni stanowią wartościowo 0,5 proc. portfela. Nie oznacza to, że na kredytobiorców nie czyhają niebezpieczeństwa w dalszej przyszłości. Znaczący wzrost stóp procentowych za kilka lat może wywindować raty wszystkich korzystających z długoterminowych zobowiązań o zmiennym oprocentowaniu. Fakt, że ryzyko to dzielą z klientami „Rodziny na swoim” również pozostali kredytobiorcy trudno uznać jednak za pocieszenie.
