Zakup mieszkania z rynku wtórnego jest niczym kupowanie kota w worku. Podpowiadamy, gdzie sprawdzić mieszkanie "z drugiej ręki", żeby nie stać się posiadaczem zadłużonego lokalu.
Wybór mieszkania pomiędzy tym z rynku wtórnego a pierwotnego to kwestia indywidualna. Dla decydującego się na zakup nieruchomości liczy się przede wszystkim cena i lokalizacja, a te bywają atrakcyjniejsze właśnie na rynku wtórnym. Szukając okazji, nabywcy często zapominają, jak ważne jest sprawdzenie sytuacji prawnej nieruchomości. A przecież mieszkanie to nie tylko układ pokoi, stan wykończenia czy metraż. Przed kupnem lokalu „z drugiej ręki” należy poświęcić czas na jego sprawdzenie - czy osoba, od której zamierzamy dokonać zakupu, jest faktycznym jego właścicielem, czy lokal jest obciążony hipoteką, czy sprzedający zalegają z czynszem oraz innymi opłatami. Zaniedbanie tych kwestii może słono kosztować nabywcę. Nie tylko naje się on dużo stresu, ale może też stracić pieniądze.
Oczywiście przy transakcji kupna-岹ży można skorzystać z usług pośrednika na rynku nieruchomości, który pomoże w ustaleniu stanu prawnego mieszkania. Można też liczyć na notariusza, który przed zawarciem aktu notarialnego żąda przedstawienia dokumentów dotyczących nieruchomości. Jednak pamiętajmy, że nikt lepiej nie zadba o nasze interesy niż my sami, czego przykładem jest poniższa historia naszej czytelniczki.
"Ostrożności nigdy nie za wiele" - przestrzega czytelniczka
„Pośrednik podesłał mi ofertę mieszkania, które spełniało moje założenia. W trakcie pierwszej rozmowy z właścicielką nic nie budziło podejrzeń, więc zdecydowałam się na zakup. Pozostało oczywiście "sprawdzenie" sytuacji prawnej mieszkania, czym zajął się pośrednik.
Okazało się, że w księdze wieczystej są wzmianki o toczącym się postępowaniu komorniczym. Dodatkowo, z tytułu zaległości, wpisany był tam również ZUS. Właścicielka dopiero na drugim spotkaniu raczyła przyznać, że w przeszłości miała długi. Upierała się jednak, że sprawa jest już wyjaśniona i pozostały do załatwienia tylko formalności, które pozwolą wyczyścić księgę wieczystą. To z kolei było niezbędne do wnioskowania w banku o kredyt. Właścicielka posiadała pismo z sądu, ale nie pozwoliła na zrobienie kopii i skonsultowanie dokumentu z prawnikiem. W związku z czym nie było pewności, czy dotyczyło upadłości konsumenckiej, czy gospodarczej, które rodzą zupełnie różne konsekwencje. Idąc tym tropem, dowiedziałam się, że jeśli majątkiem zarządza syndyk, dłużnik samodzielnie nie może podejmować żadnych decyzji, tym bardziej podpisywać "znaczących" umów cywilno-prawnych. Gdybyśmy więc podpisały umowę rezerwacyjną (do czasu wyczyszczenia sytuacji w KW), a ja wpłaciłabym zaliczkę, w razie niewypełnienia obowiązków umowy przez właścicielkę lokalu (czyli nieuporania się ze wpisami do KW), prawdopodobnie moje pieniądze przepadłyby, bo umowa zwyczajnie byłaby nieważna.
Pośrednik nie czuł się na siłach doradzać wiążąco, nie znając niuansów prawnych, dlatego celem wyjaśnienia sytuacji prawnej mieszkania zaproponowałam spotkanie w kancelarii prawnej. Niestety ze strony właścicielki pojawiły się wymówki przed takim rozwiązaniem. Jej zachowanie dało mi dużo do myślenia, więc idąc za ciosem, postanowiłam sprawdzić, czy należności wobec wspólnoty były regulowane terminowo. Po otrzymaniu pełnomocnictwa od właścicielki, które stanowiło pozwolenie na sprawdzenie płatności za czynsz, okazało się, że zalega ona z płatnościami za kilka lat wstecz, o czym naturalnie nie wspomniała.
Czy podobne byłyby wnioski z rozmowy z dostawcą prądu, gazu etc.? Już się nie dowiem, bo do transakcji oczywiście nie doszło.
Na swoim przykładzie zalecałabym daleko posuniętą ostrożność i dystans wobec tego, co mówi sprzedawca, jakkolwiek wiarygodnie by nie brzmiał.”
Księga wieczysta prawdę ci powie
Podstawową czynnością przed nabyciem nieruchomości jest sprawdzenie księgi wieczystej. Jest to o tyle proste, że większość lokali ją posiada, a dostęp do niej jest jawny – informacje w niej zawarte możliwe są do zweryfikowania online, na stronie ekw.ms.gov.pl.
Księga wieczysta to urzędowy rejestr, który określa stan prawny nieruchomości, czyli mieszkań, domów, działek budowlanych oraz gruntów, a także spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania. Wynika z niej, kto jest właścicielem nieruchomości, czy sprzedającemu przysługuje własnościowe prawo do lokalu spółdzielczego, czy została ustanowiona na niej hipoteka, lokalizacja mieszkania i jego wielkość.
Należy jednak liczyć się z tym, że nie każde mieszkanie posiada założoną księgę wieczystą. Wówczas należy poprosić właściciela o zaświadczenie potwierdzające jego prawo do lokalu, np. akt notarialny. Dodatkowo warto udać się do administracji spółdzielni, w której znajduje się mieszkanie, w celu potwierdzenia stanu prawnego nieruchomości.
Podsumowując, głównym celem sprawdzenia księgi wieczystej jest zweryfikowanie, czy mieszkanie nie jest obciążone długiem w postaci np. kredytu hipotecznego. Jeśli natomiast tak jest, należy dopilnować, aby wszystkie figurujące w niej wpisy zostały wykreślone. – Przede wszystkim należy zapoznać się z księgą wieczystą nieruchomości. Poza sprawdzeniem, kto jest właścicielem nieruchomości i na jakiej podstawie ją nabył, koniecznie należy zweryfikować, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką lub innymi prawami na rzeczy osób trzecich, a także czy nie toczą się postępowania egzekucyjne przeciwko zbywcy nieruchomości – informuje Agnieszka Roguska-Kikoła, radca prawny, Kancelaria Prawnicza Contrahendo.
Dodatkowo, jak wskazuje Aleksandra Grzechnik, radca prawny w Kancelarii Robaszewska & Płoszka Radcowie Prawni,może się też zdarzyć, że wpis hipoteki czy innego prawa jest jeszcze nieujawniony (trwa procedowanie w sądzie wieczystoksięgowym). Dlatego istotnym jest również sprawdzenie księgi wieczystej pod kątem wzmianek o złożonych wnioskach.
Hipoteka nie taka straszna, jak ją malują
Kupno mieszkania obciążonego hipoteką w dziale IV księgi wieczystej co do zasady nie różni się znacząco od zakupu wolnej nieruchomości. W sytuacji, kiedy zamierzamy nabyć mieszkanie „z drugiej ręki”, którego zakup właściciel finansował kredytem, należy pamiętać, aby w umowie wskazać aktualną wysokość pozostałego do spłaty zadłużenia wraz z kosztami dodatkowymi uwzględnionymi przez bank.
W tym celu należy poprosić sprzedającego o przedłożenie zaświadczenia z banku o aktualnym zadłużeniu. Taki dokument powinien również zawierać informację o zwolnieniu zabezpieczenia oraz terminie, w jakim zostanie to uczynione po spłacie zobowiązania. – Wpis hipoteki oznacza, że wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia wierzytelności z nieruchomości bez względu na to, czyją jest własnością z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi jej właściciela. Jeśli mieszkanie jest obciążone hipoteką, należy ustalić, czy zobowiązanie zostało już spłacone przed aktualnego właściciela, czy zostanie spłacone ze środków pozyskanych od kupującego – wyjaśnia Aleksandra Grzechnik, radca prawny w w Kancelarii Robaszewska & Płoszka Radcowie Prawni.
W akcie notarialnym powinno znaleźć się zatem zobowiązanie sprzedającego do spłaty kredytu i wykreślenia hipoteki. Najczęściej finalizacja transakcji wygląda w ten sposób, że sprzedający dostaje tylko część należności za mieszkanie, natomiast pozostała kwota wpływa na konto banku, który udzielił mu kredytu. Po przekazaniu środków celem spłaty kredytu bank wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki.
Prawo dożywocia – i co w tedy?
Umowa dożywocia, regulowana przepisami Kodeksu cywilnego, stanowi, że wskazana w niej osoba ma prawo do zajmowania lokalu do końca życia. Polega ona na tym, że w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. W praktyce wygląda to w ten sposób, że osoba, na którą spisana jest umowa, ma prawo mieszkać w danym lokalu aż do swojej śmierci, niezależnie od tego, kto jest właścicielem mieszkania.
– Lektura księgi wieczystej może wykazać, iż do księgi wieczystej zostało wpisane prawo dożywocia na rzecz osoby trzeciej. Wówczas zbycie nieruchomości nie będzie powodowało jego wygaśnięcia. (…) Oznacza to, że w wypadku 岹ży nieruchomości obciążonej dożywociem nabywca wstępuje z mocy samego prawa w miejsce uprzedniego właściciela – wyjaśnia Agnieszka Roguska-Kikoła, radca prawny, Kancelaria Prawnicza Contrahendo.
Warto zabezpieczyć się na wypadek, gdyby prawo dożywocia nie zostało wpisane do księgi wieczystej, poprzez zawarcie w umowie 岹ży mieszkania oświadczenia sprzedającego, że mieszkanie nie jest obciążone prawami osób trzecich.
Sprawdź zameldowanie
Sprawdzenie, kto jest właścicielem mieszkania, to nie wszystko. Szczególną uwagę należy zwrócić na to, czy w kupowanej nieruchomości są zameldowani inni lokatorzy. W celu zabezpieczenia się przed nabyciem lokalu z niechcianymi mieszkańcami należy zażądać od właściciela zaświadczenia z wydziału meldunkowego urzędu miasta bądź gminy, że w mieszkaniu nikt nie jest zameldowany. Koniecznie trzeba zwrócić uwagę na datę wystawienia takiej informacji. Najlepiej zadbać o to, aby widniała na niej data z dnia 岹ży mieszkania. W ten sposób można uniknąć przykrych niespodzianek. Niechcianych lokatorów ciężko się bowiem pozbyć, a samo zapewnienie ze strony sprzedającego to zdecydowanie za mało.
Są jednak sytuacje, w których sprzedający ustala z kupującym, że wyprowadzi się dopiero po określonym czasie od daty zawarcia aktu notarialnego. Wówczas taka informacja powinna zostać zawarta w akcie notarialnym, a dodatkowo sprzedający powinien zobowiązać się, że opuści mieszkanie, pod rygorem egzekucji z aktu notarialnego, wolne od obciążeń i wymelduje wszystkich swoich domowników.
Długi czynszowe i nie tylko
Od kupującego warto również uzyskać zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami czynszowymi wobec spółdzielni czy wspólnoty mieszkaniowej. Jest to konieczne w celu uniknięcia nieprzyjemnej sytuacji, kiedy te będą próbować dochodzić zapłaty zaległości od nowego nabywcy argumentując, że zadłużenie dotyczy lokalu, a nie właściciela.
Podobna sytuacja jest w przypadku opłat za gaz czy prąd. Kupujący, aby uniknąć wszelkich niedomówień, może żądać okazania zaświadczenia, z którego wynika, że właściciel lokalu nie posiada zaległości wobec firm dostarczających media. W tym celu w akcie notarialnym sprzedający powinien zadeklarować, że lokal jest wolny od tego typu obciążeń. Dodatkowo należy także ustalić daty rozliczeń za zużyty gaz, prąd czy wodę.
Właściciel jest przedsiębiorcą? Sprawdź zobowiązania podatkowe
Nierzadko osoby, które prowadzą działalność gospodarczą, wskazują prywatne mieszkanie jako siedzibę firmy lub traktują je jako środek trwały. W takiej sytuacji należy sprawdzić, czy na lokalu nie ciążą długi nie tylko zabezpieczone hipoteką, ale również zobowiązania podatkowe.
– Zgodnie z art. 112 ordynacji podatkowej, nabywca przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa odpowiada całym swoim majątkiem solidarnie z podatnikiem za powstałe do dnia nabycia zaległości podatkowe związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, chyba że przy zachowaniu należytej staranności nie mógł wiedzieć o tych zaległościach, przy czym zakres odpowiedzialności nabywcy jest ograniczony do wartości nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Czyli ordynacja podatkowa pozwala ściągać zaległości podatkowe z aktualnego właściciela mieszkania, jeżeli było środkiem trwałym przedsiębiorstwa sprzedającego – tłumaczy Aleksandra Grzechnik, radca prawny w Kancelarii Robaszewska & Płoszka Radcowie Prawni.
Jeśli nie chcemy dopuścić do sytuacji, w której fiskus pociągnie nas od odpowiedzialności za zaległości podatkowe poprzedniego właściciela, powinniśmy zażądać aktualnego zaświadczenia o niezaleganiu z podatkami wystawionego przez właściwy urząd skarbowy. Nie zaszkodzi również, żeby przedsiębiorca przedstawił aktualne zaświadczenie z ZUS o niezaleganiu ze składkami.
Konsekwencje zatajenia informacji o długach
Nie wszystkie długi sprzedającego przechodzą na nowego właściciela mieszkania. Jeśli chodzi o zadłużenia z tytułu rachunków za media lub podatki lokalne np. podatek od nieruchomości, to kupujący co do zasady nie będzie za nie odpowiadał. Inna sytuacja dotyczy hipoteki, która obciąża nieruchomość, a nie jej właściciela. Nabywając lokal z wpisaną hipoteką, należy pamiętać, że wierzyciel może dochodzić zobowiązań automatycznie z nieruchomości. Dlatego tak ważne jest, aby przed jej nabyciem upewnić się, czy w dziale III lub IV księgi wieczystej jest ujawniony fakt egzekucji lub istniejącej hipoteki.
– Jeśli kupujący jednak będzie zmuszony uregulować zadłużenie sprzedawcy, to w pewnych wypadkach będzie mógł dochodzić swoich praw. W szczególności jeśli dotychczasowy właściciel nie poinformował o zaległościach, to kupujący w ewentualnym sporze będzie musiał wykazać, że dochował należytej staranności przy badaniu nieruchomości, natomiast pozyskanie wiadomości o zadłużeniu było niemożliwe, a przynajmniej znacznie utrudnione. W zależności od sytuacji można jeszcze przeanalizować świadome wprowadzenie w błąd i rozważyć odpowiedzialność karną sprzedawcy. Jeśli zadłużenie będzie jednak np. uwidocznione w księdze wieczystej, to kupujący będzie miał małe szansę na ochronę swoich praw oraz ochronę przed wierzycielami – wyjaśnia Aleksandra Grzechnik, radca prawny w Kancelarii Robaszewska & Płoszka Radcowie Prawni.
Kupujący powinien podjąć wszystkie możliwe działania, aby sprawdzić stan prawny nabywanego mieszkania. Nie można opierać się wyłącznie na słownych oświadczeniach sprzedającego. Ten bowiem, chcąc sprzedać mieszkanie, może celowo zataić istotne fakty. Warto zatem, oprócz księgi wieczystej, sprawdzić inne zagrożenia związane z zadłużeniem nieruchomości, ale także dotychczasowego właściciela. Dodatkowo w umowie 岹ży powinny znaleźć się stosowne oświadczenia dotychczasowego właściciela, że lokal jest wolny od wszelkich obciążeń. Powyższe kroki niewątpliwie pomogą uchronić kupującego przed ewentualnymi nieprzyjemnościami.
