���Dz�����

W ostatnich dniach jednym z głośniejszych tematów wśród inwestorów jest przecena obligacji Ghelamco Invest. 30 kwietnia opublikowano wyniki finansowe za 2024 rok, a w opinii KPMG nie można być pewnym kontynuacji działalności podmiotu. Część serii obligacji jest notowana nawet po 60 proc. nominału.

Tuż przed majówką, 30 kwietnia 2025 roku Ghelamco Invest pokazało wyniki finansowe za 2024 rok. Do wyników załączono także opinię firmy audytorskiej KPMG z badania sprawozdania spółki. I tu pojawił się problem - zdaniem audytorów nie można być pewnym kontynuacji działalności podmiotu.

"Na dzień 31 grudnia 2024 r. zobowiązania krótkoterminowe wynosiły 363 851 tys. zł i przewyższały aktywa obrotowe o kwotę 25 598 tys. zł. Ponadto [...] analizując zdolność Jednostki do kontynuacji działalności, Kierownik Jednostki wziął pod uwagę szereg założeń, obejmujących zarówno możliwość, jak i termin emisji nowych obligacji, sprzedaży aktywów oraz przeprowadzenia transakcji z udziałowcami Grupy Ghelamco, których wystąpienie oraz termin realizacji są obarczone ryzykiem ze względu na uzależnienie od warunków rynkowych, oraz innych okoliczności pozostających poza kontrolą Kierownika Jednostki" - napisano w badaniu sprawozdania.

"Te zdarzenia i okoliczności, wraz z innymi sprawami przedstawionymi w tej nocie, wskazują na istnienie istotnej niepewności, która może budzić poważne wątpliwości co do zdolności Jednostki do kontynuacji działalności" - zaznaczono.

Przypomnijmy, że 100 proc. udziałów w Ghelamco Invest ma zarejestrowane na Cyprze Granbero Holdings, które jest także gwarantem (przez poręczenie) obligacji emitowanych przez spółkę. W 2024 r. Granbero Holdings miał 27,2 mln EUR przychodów. Spółka zanotowała jednak 185,6 mln EUR straty netto przypadającej na akcjonariuszy jednostki dominującej. W znacznym stopniu na taki wynik miały odpisy należności (95,1 mln EUR), jednak Granbero Holdings w raporcie rocznym nie wyjaśniła szczegółowo czego dotyczyły - wiadomo jedynie, że aktywów w Europie Wschodniej.

Mocna przecena obligacji, w tym roku do wykupu 2 serie

Po informacji KPMG  z badania sprawozdania spółki sporą przecenę obserwuje się na obligacjach Ghelamco notowanych na GPW – seria GHE0128 spadła 6 maja 2025 r. do 59,99 proc. nominału, a seria zapadająca w marcu 2027 r. do 60,00 proc. Do podobnych poziomów obniżyły się notowania większości serii obligacji wyemitowanych przez Ghelamco Invest. Najlepiej trzymają się serie o terminie wykupu w lipcu i wrześniu tego roku - notowane są one po ok. 93,50 proc. nominału.

Na Catalyst notowanych jest 10 serii obligacji Ghelamco Invest, w tym dziewięć w złotych i jedna w euro, o łącznej wartości około 1,25 mld zł. W ciągu najbliższych 12 miesięcy zapadają obligacje o wartości 440 mln zł, z czego 30 mln zł w lipcu, 170 mln zł we wrześniu 2025 roku oraz 240 mln zł w lutym 2026 roku. Inwestorzy w najbliższych dniach powinni obserwować następujące daty:

• 8 maja – dzień płatności odsetek od serii GHE1128,
• 19 maja – dzień płatności odsetek od serii GHE1127,
• 9 czerwca – dzień płatności odsetek od serii GHE1227 (jedyna seria na Catalyst nominowana w euro),
• 15 lipca – dzień płatności odsetek od serii GHE0128,
• 16 lipca – dzień płatności odsetek i wykupu serii GHI0725 o wartości 30 mln zł,
• 17 lipca – dzień płatności odsetek od serii GHE0728,
• 3 sierpnia (4 sierpnia) – dzień płatności odsetek od serii GHE0226,
• 26 września – dzień płatności odsetek od serii GHE0327,
• 29 września – dzień płatności odsetek i wykupu serii GHI0925 o wartości 170 mln zł.

Ghelamco koncentruje się na dalszej redukcji zadłużenia

Jak podaje "", w przesłanym komunikacie spółki z 30 kwietnia czytamy, że "Ghelamco koncentruje się na dalszej redukcji zadłużenia, optymalizacji kapitału obrotowego i wzmocnieniu swojej pozycji płynnościowej. Grupa nadal jest zaangażowana w inwestowanie w zrównoważone, wysokiej jakości architektonicznie projekty nieruchomości". Spółka zaznacza, że już w ostatnich latach dążyła do dywersyfikacji portfela o aktywa typu data center, life science oraz mieszkaniowe, co stanowi podstawy do osiągnięcia większej stabilności.

W komunikacie pojawiły się także informacje o postępie prac od początku 2025 r. do kwietnia. Ghelamco wymienia wśród nich polski projekt biurowy The Bridge, który jest już wynajęty w 50 proc. i obecnie wyceniany na 211 mln EUR. Planowane oddanie do użytku to drugi kwartał 2025 r.

Z kolei brytyjski projekt mieszkaniowy HiLight (budowa 24-piętrowej wieży ze 177 mieszkaniami) ma być oddany do użytku w drugim kwartale 2026 r., a strategia spółki na rynku londyńskim została przedefiniowana i koncentruje się wyłącznie na segmencie mieszkaniowym. Z komunikatu wynika też, że w pierwszych czterech miesiącach 2025 r. firma zredukowała zadłużenie o 97,3 mln EUR dzięki sprzedaży projektów Edition Zoute, Brussels Lloyd George i Ring Multi.

Pierwsza od 5 lat tak duża przecena obligacji uznanego emitenta

"Straty z nieruchomości inwestycyjnych, strata na rekonsolidacji sprzedanego już projektu Warsaw Unit, odpisy należności (nieopisane szczegółowo w raporcie), a nawet akcje spółki-matki w bilansie – wszystko to nie mogło spodobać się posiadaczom obligacji Ghelamco. W dodatku mimo rozliczonej w II połowie roku sprzedaży Warsaw Unit, wskaźniki płynności dewelopera spadły, szczególnie płynność gotówkowa" – ocenia analityk portalu obligacje.pl Emil Szweda.

Analityk zauważył też, że to pierwszy od pięciu lat przypadek tak dużej przeceny obligacji uznanego emitenta.

"Spadek notowań obligacji Ghelamco wyróżnia się na tle Catalyst, bo zazwyczaj jest to rynek niezwykle spokojny, pozbawiony wahań typowych dla innych rynków obligacji. Wynika to przede wszystkim z faktu, że większość notowanych papierów ma oprocentowanie zmienne, zależne od stawki referencyjnej (WIBOR), przez co ryzyko stopy procentowej jest niemal nieobecne i zwykły, codzienny szum informacyjny nie ma właściwie żadnego znaczenia dla przebiegu notowań. Jeśli już zdarza się, że inwestorzy reagują żywiołowo, to najczęściej źródłem emocji jest zawartość raportów okresowych, względnie brak ich publikacji w wymaganym terminie" - napisał Szweda.

Przypomniał, że siedem lat temu panikę wywołały najpierw pogłoski o kłopotach GetBacku, a później obrady NWZA, które ujawniło nieoczekiwanie dużą skalę zadłużenia firmy i wówczas spadek notowań zainfekował notowania innych windykatorów. Szweda dodał też, że Ghelamco jest relatywnie nisko zadłużone.

"Po notowaniach na Catalyst widać zaś, że inwestorzy nie padli ofiarą nagłej alergii na obligacje korporacyjne. Kłopoty Ghelamco nie są więc przejawem choroby rynku, czy choćby branży. W tej historii nie ma złej woli, ani podwójnej księgowości. A tam, gdzie nie ma złej woli, problemy zwykle udaje się rozwiązać, choć nie od razu" - ocenił Szweda.

Ź��ó��ł��: