Osoby, które środkami uzyskanymi ze 岹ży mieszkania chciałyby spłacić zaciągnięty kredyt, powinny upewnić się, czy aby na pewno nie czeka je łٲ podatku. Opisujemy przypadek czytelnika, o którego fiskus upomniał się po kilku latach.
Sprzedając mieszkanie lub dom co do zasady jesteśmy zobowiązani do zapłaty 19 proc. podatku ryczałtowego od zbycia nieruchomości. Pod pewnymi warunkami możemy być zwolnieni z tego podatku, gdy:
- ponad 5 lat byliśmy właścicielami tej nieruchomości, a dokładniej, gdy 岹ży dokonano co najmniej po 5 latach od końca roku nabycia lub wybudowania nieruchomości. Oznacza to, że w 2014 roku możemy sprzedawać bez podatku od zbycia nieruchomości nabyte lub wybudowane w 2008 roku lub wcześniej.
W tym przypadku nabycie oznacza datę podpisania aktu notarialnego, a wybudowanie jest równoznaczne z datą oddania nieruchomości do użytkowania.
Uwaga: Dla podatników, którzy najpierw kupili działkę, a później wybudowali na niej dom, a teraz chcą całość sprzedać, datą nabycia jest data kupna gruntu, a nie data oddania do używania wybudowanego budynku.
- zadeklarujemy na , że w ciągu dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła 岹ż, przychód uzyskany ze 岹ży przekażemy na realizację własnych celów mieszkaniowych, czyli zakup mieszkania czy budowę domu.
Nie każdy kredyt mieszkaniowy zwalnia z podatku od zbycia nieruchomości
Nasz czytelnik chciał skorzystać z tej drugiej opcji , a jego sprawa wyglądała następująco:
W 2009 roku otrzymał notarialny akt własności mieszkania kupionego za 270 tys. zł (zaciągnął na ten cel hipoteczny kredyt walutowy już w 2006 roku). W krótkim czasie szczęśliwie powiększyła mu się rodzina, więc w 2010 roku postanowił sprzedać to mieszkanie (za 530 tys. zł) i kupić kolejne, większe - za 565 tys. zł.
Z uzyskanych 530 tys. zł ze 岹ży pierwszego mieszkania najpierw spłacił zaciągnięty na nie kredyt hipoteczny we frankach (270 tys. zł), a pozostałe 265 tys. zł przeznaczył na zakup większego mieszkania. Na to drugie lokum musiał zaciągnąć nowy kredyt hipoteczny na kwotę 300 tys. zł.
z informacją o 岹ży pierwszego mieszkania, zadeklarował, że całą kwotę dochodu z tej 岹ży (530 tys. zł – 270 tys. zł = 260 tys. zł) przekaże na własne cele mieszkaniowe. Tak też uczynił – jak mu się wydawało.
Jednak w 2014 roku dostał wezwanie do urzędu skarbowego w celu uzupełnienia dokumentacji. Wówczas urzędnicy fiskusa ɲęԾzakomunikowali mu, że spłata pierwszego kredytu hipotecznego na sprzedawane mieszkanie (270 tys. zł) nie jest w rozumieniu prawa realizacją własnych celów mieszkaniowych. Tylko 265 tys. zł przekazane bezpośrednio na zakup drugiego mieszkania spełniają warunki zwolnienia od podatku. Licząc według wzoru:
260 tys. zł * 265 tys. zł / 530 tys. zł = 130 tys. zł
Gdzie:
260 tys. zł - dochód ze 岹ży mieszkania nr 1
265 tys. zł - wydatek przekazany na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, czyli mieszkania
nr 2
530 tys. zł - przychód ze 岹ży mieszkania nr 1
130 tys. zł – wynik obliczenia - do tej wysokości przysługuje zwolnienie z
podatku
Stąd 260 tys. zł dochodu uzyskanego ze 岹ży mieszkania nr 1 trzeba pomniejszyć o 130 tys. zł wysokości zwolnienia. Pozostało 130 tys. zł dochodu. Od tej kwoty podatnik powinien zdaniem fiskusa zapłacić 19 proc. podatek z tytułu zbycia nieruchomości w 2010 roku. Czeka go więc łٲ ponad 20 tys. zł podatku wraz z zaległymi odsetkami.
Jak podkreśla Piotr Szulczewski, analityk Dz, u podstaw zwolnienia z podatku od zbycia nieruchomości (art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e, a obecnie art. 21 ust. 1 pkt 131) ustawy o leżało założenie, że nie powinny zostać opodatkowane środki wydatkowane na realizację nowego celu mieszkaniowego. Celem ustawodawcy nie było udzielanie pomocy w spłatach należności (kredytu, pożyczek i odsetek) związanych z wcześniejszym zakupem nieruchomości, którą podatnik zbył, uzyskując z tego tytułu przychód.
Jednak nasz czytelnik nie powinien poddawać się bez walki. Piotr Szulczewski wskazuje na wyrok NSA z 6 kwietnia 2007 r.(sygn. akt: II FSK 509/06), który daje cień nadziei na wygraną przed sądem. NSA w tym wyroku orzekł, że ulga mieszkaniowa ma zastosowanie przy spłacie kredytu. W rezultacie kredyt taki nie musi się wiązać z zakupem nowego prawa, ale może dotyczyć spłaty zadłużenia z tytułu kredytu lub pożyczki zaciągniętych na nabycie prawa, którego 岹ż stanowiła źródło przychodu objęte zwolnieniem.
Najlepiej przy pomocy doradcy podatkowego lub prawnika złożyć odwołanie w urzędzie skarbowym (po wydaniu decyzji o wymiarze podatku) oraz przygotować się do rozstrzygnięcia sprawy na drodze sądowej.
Jak uniknąć kłopotów?
Dla innych podatników, którzy znaleźliby się w podobnej sytuacji, rada analityka Dz, Piotra Szulczewskiego: "Rozwiązaniem korzystnym dla podatnika byłoby, gdyby zamiast spłaty dotychczasowego kredytu za całą uzyskaną kwotę dokonał zakupu nowego mieszkania. W takim przypadku nie musiałby zaciągać nowego kredytu, a cała kwota służyłaby realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych. Konieczne byłoby uzgodnienie z bankiem warunków zmiany przedmiotu zabezpieczenia pozostałej do zapłaty kwoty kredytu. Należy przy tym pamiętać, że konstrukcja taka nie stanowi obejścia przepisów prawa podatkowego, niemniej wymaga koordynacji działań i współpracy między kupującym a sprzedającym, a także bankiem, który musi uwzględnić i zgodzić się na ustanowienie zastępczego zabezpieczenia kredytu."
Katarzyna Sudaj
