���Dz�����

Marże kredytów hipotecznych kontynuują marsz w górę. Jak wynika z analizy ���Dz�����, w grudniu banki narzucały klientom oprocentowanie średnio wyższe o 0,15 pp. niż na początku 2019 roku. Zdolność kredytowa jest natomiast niższa niż przed rokiem.

Marże w górę, zdolność kredytowa w dół – tak można podsumować mijający rok w kredytach hipotecznych. W każdym z kolejnych kwartałów w przygotowywanym przez ���Dz����� panelu HipoTracker można było zaobserwować tę prawidłowość. Zobowiązanie z 20-procentowym wkładem własnym jest obecnie średnio o 0,15 pp. droższe niż w styczniu, a kwota finansowania niższa o ok. 10 tys. zł.

Od stycznia 2018 r. śledzimy, jak zmienia się rynkowa oferta kredytów hipotecznych dla jednego, niezmiennego profilu klienta. Przyjęliśmy, że kwota kredytu hipotecznego zaciąganego przez profilowych kredytobiorców będzie zbliżona do średniej wartości nowego kredytu w Polsce. Na potrzeby HipoTrackera ���Dz�����, założyliśmy, że o finansowanie stara się:

• bezdzietne małżeństwo mieszkające w mieście pow. 500 tys. mieszkańców,
• kupujące na rynku pierwotnym mieszkanie o wartości 337,5 tys. zł (50 m kw.),
• zarabiające łącznie 6,2 tys. zł miesięcznie, w oparciu o umowy o pracę na czas nieokreślony,
• posiadające pozytywną historię kredytową, bez obecnie spłacanych obciążeń.

Klienci gotowi są skorzystać z dodatkowych produktów banku, aby obniżyć marżę kredytową. Nie chcą jednak nabywać produktów inwestycyjnych i ubezpieczeń z funduszami kapitałowymi. Zobowiązanie zaciągane jest na 30 lat i spłacane w ratach równych.

Oferty banków zbieramy dla dwóch wariantów kredytu:

• z 10-procentowym wkładem własnym,
• z 20-procentowym wkładem własnym.

W składzie panelu HipoTracker w ostatnim kwartale zaszła zmiana wynikająca z przetasowań na rynku. Od października nie uwzględnialiśmy już oferty Euro Banku, instytucji przejętej przez Bank Millennium.

Kredyty z minimalnym wkładem własnym – kolejne szczyty marży

Pierwszy scenariusz, dla którego wyliczyliśmy średnie wartości z bankowych ofert, to kredyt na 303 750 zł, z 10-procentowym wkładem własnym (33 750 zł). Kilka instytucji nie oferuje kredytów hipotecznych z wkładem własnym na poziomie 10 proc. Dlatego też w tym scenariuszu analizowaliśmy mniejszą liczbę banków – łącznie 9 instytucji.

W grudniu 2019 r. średnia marża kredytowa dla kredytów z 10-procentowym wkładem własnym wyniosła 2,30 pp. To najwyższa wartość odnotowana od początku 2018 roku. Dla porównania, w grudniu 2018 r. wskaźnik ten wynosił 2,14 pp. Korekty cenników nadal można określić jako łagodne, ale dla klientów wnoszących minimalny wkład własny będą odczuwalne w portfelu.

Średnia zdolność kredytowa podążała w inną stronę i osiągnęła w listopadzie najniższą wartość od początku 2018 r. – 551 tys. zł. W grudniu powróciła do poziomu nieco poniżej 570 tys. zł. Dla porównania, w styczniu 2018 r. kredytobiorcy byli w stanie średnio pożyczyć 606 tys. zł, a w styczniu 2019 r. – 581 tys. zł.

Średnia rata kredytu z 10-procentowym wkładem własnym, po okresie opłacania ubezpieczenia pomostowego i wpisaniu do księgi wieczystej hipoteki na rzecz banku, wynosiła 1464 zł w grudniu i była nieco wyższa niż w poprzednim półroczu. Wskaźnik ten nadal pozostaje poniżej szczytu, który odnotowaliśmy w styczniu 2018 r.

Średni łączny koszt kredytu, uwzględniający odsetki, prowizję, obowiązkowe ubezpieczenia i wszystkie pozostałe elementy poza ubezpieczeniem nieruchomości wynosił w grudniu 231 tys. zł. Nie uległ on znaczącej zmianie w ostatnim kwartale.

Kredyty z 20-procentowym wkładem własnym – podwyżki małymi kroczkami

W drugim scenariuszu zakładamy, że kredytobiorcy wnoszą wkład własny w wysokości 67,5 tys. zł. Kwota kredytu wynosi wówczas 270 tys. zł. Średnia marża kredytowa obliczona na podstawie ofert 13 banków w grudniu wynosiła 1,96 pp. To rekordowy odczyt od początku badania.

Średnia maksymalna zdolność kredytowa nie ulegała znaczącym wahaniom na koniec IV kwartału 2019 r. Profilowi kredytobiorcy jeszcze rok temu (w grudniu 2018 r.) mogli liczyć średnio na 616 tys. zł kredytu. W grudniu tego roku banki skłonne były im pożyczyć średnio 599 tys. zł, czyli na kilka metrów kwadratowych mieszkania mniej.

Średnia rata kredytu ze standardowym, 20-procentowym wkładem własnym, w 13 bankach wyniosła w grudniu 1245 zł. Średni łączny koszt kredytu dla profilowego zobowiązania osiągnął wartość 186 tys. zł i nie zmienił się znacząco na przestrzeni 3 ostatnich miesięcy.

Rekordy sprzedaży przy rosnących cenach

Drożeją nieruchomości, ale chętnych na kredyty mieszkaniowe nie brakuje. Rynek podgrzewają niskie stopy procentowe i kiepska oferta lokat, co zachęca także do zakupów inwestycyjnych. Chociaż na ostateczne podsumowanie roku jeszcze za wcześnie, to jest niemal pewne, że kredytodawcy odnotują rekordową sprzedaż. W takim otoczeniu bankom nie jest trudno stopniowo, przez korekty cenników o kilka punktów bazowych, podnosić ceny. Efekty pełzających zmian widać wyraźnie w porównaniach obejmujących kilkanaście miesięcy.

Ź��ó��ł��: