Spadek stóp procentowych sprawia, że oprocentowanie kredytów mieszkaniowych maleje. Maskuje to jednak przeciwstawny trend widoczny od pewnego czasu na rynku kredytów mieszkaniowych. Jeszcze w połowie 2022 r. można było znaleźć hipoteki z marżą w okolicach 1,6 pp. Dziś o takich warunkach można zapomnieć.
Rynek kredytów hipotecznych odżył po kilkunastu miesiącach katastrofalnej koniunktury. Po części jest to efekt wprowadzenia zupełnie „nierynkowego” produktu, jakim jest „Bezpieczny kredyt 2 procent”, ale to nie jedyny czynnik. Wzrost zdolności kredytowej, spadek oprocentowania, luźniejsze regulacje dotyczące oceny wniosków, brak zawirowań na rynku pracy – łącznie źródeł ożywienia jest co najmniej kilka.
Z danych BIK wynika, że „komercyjne” kredyty również sprzedają się znacznie lepiej. W sierpniu hipoteki z dopłatami stanowiły ok. 40 proc. nowych umów. Łącznie do kredytobiorców trafiło ponad 5 mld zł, liczba kontraktów była niemal dwukrotnie wyższa niż rok wcześniej.
Wrześniowa obniżka stóp procentowych zdaniem niektórych ekspertów nie będzie jedynym ruchem RPP w tym roku. W takim otoczeniu można spodziewać się, że zainteresowanie potencjalnych kredytobiorców przyciągać będą w większym stopniu niż ostatnio hipoteki ze zmiennym oprocentowaniem. Sprawdziliśmy, co działo się w tym segmencie rynku w ostatnich kilkunastu miesiącach.
Skradające się marże
Od połowy 2022 r. w ramach comiesięcznych rankingów kredytów hipotecznych Dz sondujemy propozycje banków dla tego samego profilu kredytobiorców i nieruchomości. To pozwala na porównania „like for like” i spojrzenie w szerszej perspektywie na zmiany w ofertach banków.
W naszym profilu zakładamy, że o finansowanie stara się rodzina „dwa plus jeden” mieszkająca w Warszawie. Kredyt zaciągany jest na 25 lat, z 20-procentowym wkładem własnym, a pożyczana kwota to 480 tys. zł. Przyjmujemy, że klienci godzą się na zakup dodatkowych produktów (sprzedaż krzyżową). Propozycje kredytodawców to zatem zazwyczaj najbardziej atrakcyjne w menu warunki finansowania dla wymienionych okoliczności.
Prześledziliśmy, jak zmieniała się średnia marża wyliczana z propozycji 13 banków regularnie uczestniczących w zestawieniach od czerwca 2022 r. W połowie zeszłego roku wskaźnik ten wynosił 1,88 pp., a oprocentowanie pokazywane w bankowych symulacjach w każdej z instytucji przekraczało 8 proc. We wrześniu 2023 r. na pierwszy rzut oka kredyty zmiennoprocentowe były tańsze - jeszcze przed obniżką stóp kilka instytucji serwowało stawkę z „7” z przodu. Za złudzenie odpowiadał jednak lekki spadek wskaźników WIBOR. Średnia marża sięgnęła 2,16 pp.
Mniejszy wybór, WIRON na horyzoncie
Stopniowe podwyżki marż to nie jedyne ważne zjawisko na rynku nieco zapomnianych kredytów ze zmiennym oprocentowaniem. Kilka instytucji wstrzymało w ogóle oferowanie tego typu produktów. Pionierem był ING Bank Śląski, który w grudniu 2022 r. przejściowo zniknął z pola gry, by powrócić w połowie 2023 r. Powrócił jednak już z hipoteką o innej konstrukcji – bazującej na WIRON 1M i… sporo wyższą marżą. W naszym porównaniu pokazujemy dlatego także średnią z wykluczeniem tej instytucji.
Poza boczną linią pozostają w tej chwili dwa banki komercyjne – BNP Paribas Bank i Bank Millennium. Ten pierwszy w bardzo ograniczonym stopniu bierze udział w walce konkurencyjnej, koncentrując się na obecnych klientach.
Śladami pionierów pójdą ostatecznie wszystkie banki, a WIRON stanie się jedynym wskaźnikiem wyznaczającym oprocentowanie zmiennoprocentowych hipotek. Do tego czasu jednak kredyty bazujące na różnych indeksach trudno będzie prosto porównywać. Różnią się bowiem nie tylko wysokością parametrów odpowiedzialnych za koszt, ale także „funkcją reakcji” na zmiany stóp procentowych. WIBOR odzwierciedla oczekiwania, WIRON (w odmianie stopy składanej) z opóźnieniem odwzorowuje zmiany w otoczeniu. Ostatnia obniżka stóp procentowych pokazała dobitnie te niebagatelne różnice.
