Ceny mieszkań będą rosnąć w 2024 r., ale dynamika wzrostu z 2023 r. nie powinna się powtórzyć z uwagi m.in. na rosnącą podaż - ocenili analitycy. Bazowym scenariuszem na 2024 r. jest utrzymanie wolumenu sprzedaży rdr, ale kluczowe znaczenie będzie miało wprowadzenie rządowego programu wsparcia #naStart.
"Na rynek mocno wpływają programy wsparcia, co niekoniecznie jest korzystne zarówno dla kupujących i sprzedających. 2024 r. powinien być zróżnicowany – drugi kwartał może się okazać słaby sprzedażowo w porównaniu do pozostałych kwartałów. Spodziewam się, że w tym okresie przeważać będą klienci gotówkowi, chcący dokonać przed uruchomieniem nowego programu rządowego, który ma ruszyć w drugiej połowie roku. Program prawdopodobnie przełoży się na wzrost popytu, więc trzeci i czwarty kwartał powinny być dosyć mocne pod względem sprzedaży" - powiedział PAP Biznes analityk DM BOŚ Maciej Wewiórski.
"Czysto statystycznie bazowym scenariuszem na 2024 rok wydaje się nadal minimum utrzymanie sprzedaży z poprzedniego roku. Dodatnia dynamika rdr z pierwszego kwartału 2024 r. zbudowała pewną poduszkę, a wzrost oferty może zagospodarować klientów, którzy nie byli w stanie znaleźć interesujących lokali w końcówce ubiegłego roku. Jednocześnie mamy na dziś jednak spory znak zapytania przy popycie. Wydaje się, że RPP w tym roku raczej nie obniży stóp procentowych. Kluczowym aspektem jest w takim razie zakres wsparcia ze strony nowego programu rządowego" - ocenił Krzysztof Pado, zastępca dyrektora wydziału analiz i informacji w DM BDM.
Zapowiadany przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii nowy kredyt mieszkaniowy #naStart ma zastąpić m.in. program Bezpieczny kredyt 2 proc. i będzie to wsparcie finansowe w formie dopłat do rat kredytowych.
"Ważne pytanie to, czy program rzeczywiście wejdzie jeszcze w tym roku w życie. Nie można wykluczyć, że proces legislacyjny będzie się rozciągał w czasie. Należy też pamiętać o limicie wniosków, które będzie mógł objąć program w tym roku, przy założeniu, że wejdzie on w życie. Na ten moment nie spodziewałbym się, że w drugiej połowie roku podbije on sprzedaż aż tak mocno jak było to w przypadku BK2 proc. Jednak z pewnością wtedy druga połowa roku mogłaby być lepsza niż pierwsza" - uważa Pado.
Jego zdaniem, warto zwrócić uwagę, że kolejne tego typu programy nie wpływają pozytywnie na stabilność prowadzenia biznesu przez deweloperów.
"Z jednej strony są oni w stanie wygenerować wysokie marże, z drugiej za chwilę mogą napotkać lukę popytową, w momencie, gdy rozbudowują ofertę. Wyzwaniem dla deweloperów pozostają długie ścieżki administracyjne i dostępność atrakcyjnych gruntów. Wydaje się, że na ten moment z kolei ustabilizowana jest strona kosztowa wykonawstwa. Jednak część deweloperów sygnalizuje, że w końcówce roku, gdy na rynku w szerszym zakresie będą już +działać+ nowe środki unijne, to koszty mogą pójść w górę" - dodał Pado.
W ocenie analityka DM BOŚ, przez ostatnie kilka kwartałów rynek był mocno wyprzedany, więc w końcu powinna nastąpić normalizacja.
"Sami deweloperzy zapowiadają, że chcą sprzedać w tym roku więcej mieszkań niż w 2023 r., a co za tym idzie – muszą wprowadzić więcej mieszkań do oferty. Tutaj można jednak zauważyć pewną tendencję, niekorzystną dla deweloperów - wyższa sprzedaż wolumenowo nie przekłada się automatycznie na wyższy PUM, gdyż średnia wielkość sprzedawanego mieszkania spada" - powiedział Wewiórski.
Co z cenami mieszkań w 2024 roku?
Analitycy są zgodni, że tempo wzrostu cen mieszkań z 2023 r. nie powinno się powtórzyć w 2024 r. zakładając, że popyt nie będzie już tak przestymulowany, a oferta deweloperów będzie się odbudowywać.
"Ceny mieszkań powinny nadal rosnąć, jednak nie w takim tempie jak w 2023 r. W Polsce przez długi okres ceny mieszkań zachowywały się zgodnie ze średnią unijną, ale po wprowadzeniu programu BK2 i migrację ludności ceny mieszkań oderwały się od tej średniej. W kolejnych kwartałach spodziewam się stabilizacji wzrostu cen mieszkań na poziomie inflacji. Dynamiki wzrostu cen z 2023 r. są nie do powtórzenia z uwagi na rosnącą podaż, co widać po rynku wtórnym i zapowiedziach deweloperów wprowadzania nowych projektów do oferty" - ocenił analityk DM BOŚ.
"Już w pierwszym kwartale 2024 r. deweloperzy wprowadzili do oferty więcej mieszkań niż sprzedali – to powinno działać studząco na ceny, podobnie jak wyhamowanie cen najmu. Nie spodziewam się spadków cen, ale mówimy tu o największych aglomeracjach, w mniejszych miastach rynek nie jest aż tak przegrzany, a popyt słabnie, więc spadki cen mają miejsce" - dodał.
Krzysztof Pado uważa, że na początku 2024 roku widać, że średnie ceny nadal rosną, ale w tempie wyraźnie wolniejszym niż w 2023 roku.
"Na części rynków widać lekką korektę, ale należałoby to dokładnie przeanalizować pod kątem struktury oferty. Należy pamiętać, że w 2023 roku rynek został +wyczyszczony+ z tańszych mieszkań, gdzie pojawił się popyt z BK2 proc. Obecnie oferta deweloperów w tym segmencie rynku jest uzupełniana" - ocenił.
"Obecnie ceny części materiałów budowlanych są niższe niż rok temu, nie ma na razie presji ze strony generalnych wykonawców. Z drugiej strony mamy dużą podwyżkę płacy minimalnej, co ciągnie za sobą także dalsze, istotne wzrosty średniego wynagrodzenia, a to z kolei będzie w jakimś stopniu popychało ceny mieszkań w górę. Spadek średnich cen byłby raczej zaskoczeniem w tym roku, przy czym nie można wykluczyć lokalnych korekt związanych ze strukturą nowej oferty" - dodał.
Jak wynika z komunikatów giełdowych deweloperów, odnotowali oni w pierwszym kwartale 2024 r. wzrost rdr wolumenu sprzedaży oraz porównywalną sprzedaż w ujęciu kdk.
"Wyższa sprzedaż rdr wynika w znacznej mierze z niskiej bazy, bo pierwszy kwartał 2023 r. był jeszcze słaby, a program BK2 stymulował popyt od drugiego kwartału 2023 r. Środki z BK2 skończyły się w pierwszym kwartale 2024 r., więc czwarty kwartał 2023 r. był jeszcze mocny sprzedażowo" - powiedział Wewiórski.
Analityk ocenił, że nastroje w branży są dobre, a marże uzyskane przez deweloperów są do powtórzenia, a nawet lekkiej poprawy w 2024 r.
"Deweloperzy mają powody do zadowolenia i wydaje mi się, że nastroje w branży w tym roku i przyszłym będą bardzo dobre. Marże, które deweloperzy uzyskiwali w zeszłym roku, są do powtórzenia, a nawet lekkiej poprawy w 2024 r. Problemem pozostaje dostęp do gruntów, czyli oferta atrakcyjnych lokalizacji w rozsądnych cenach, a także bariery administracyjne" - dodał.
Poniżej przedstawiamy zestawienie opracowane na podstawie danych ze spółek, obejmujące sprzedaż lokali przez deweloperów w pierwszym kwartale 2024 roku wraz z porównaniem do analogicznego okresu roku poprzedniego oraz poprzedniego kwartału.
| I kw. 2024 | I kw. 2023 | zmiana rdr | IV kw. 2023 | zmiana kdk | |
| Dom Development | 1011 | 914 | 10,6% | 980 | 3,2% |
| Murapol | 769 | 729 | 5,5% | 840 | -8,5% |
| Robyg | 665 | 736 | -9,6% | 563 | 18,1% |
| Atal | 730 | 401 | 82,0% | 940 | -22,3% |
| Develia | 1038 | 533 | 94,7% | 615 | 68,8% |
| Grupa Archicom | 410 | 374 | 9,6% | 521 | -21,3% |
| Unidevelopment | 89 | 107 | -16,8% | 114 | -21,9% |
| Victoria Dom | 332 | 366 | -9,3% | 401 | -17,2% |
| Dekpol | 115 | 93 | 23,7% | 113 | 1,8% |
| Inpro | 212 | 167 | 26,9% | 221 | -4,1% |
| Ronson Development | 170 | 223 | -23,8% | 205 | -17,1% |
| Lokum Deweloper | 70 | 156 | -55,1% | 148 | -52,7% |
| Wikana | 41 | 38 | 7,9% | 97 | -57,7% |
| Marvipol Development | 144 | 107 | 34,6% | 200 | -28,0% |
| RAZEM | 5796 | 4944 | 17,2% | 5958 | -2,7% |
PZPB: Rosnąca podaż mieszkań istotnie ograniczy wzrost ich cen na rynku pierwotnym
"W okresie styczeń-marzec deweloperzy rozpoczęli budowę największej liczby mieszkań od przystąpienia Polski do UE (ok. 42 tys. lokali). Deweloperzy konsekwentnie uruchamiają nowe inwestycje od wiosny 2023. Rosnąca podaż może więc istotnie ograniczyć dalszy wzrost cen mieszkań na rynku pierwotnym po ewentualnym wprowadzeniu nowego programu Kredyt #naStart" - napisał na Platformie X.
Dodał, że jest to tym bardziej prawdopodobne, że KnS ma zdecydowanie więcej ograniczeń niż jego poprzednik BK2 proc.
"Po 2024 roku należy spodziewać się kolejnej kumulacji inwestycji w segmencie infrastruktury transportowej i energetycznej, dlatego koszty budowy znowu pójdą w górę i to prawdopodobnie bardzo wyraźnie" - napisał.
"Z punktu widzenia deweloperów oznacza to, że ceny wykonawstwa znacząco wzrosną. Ceny mieszkań są dziś jednak tak wysokie, a popyt tak silny, że pomimo rosnących kosztów deweloperom uda się wypracowywać bardzo przyzwoite marże" - dodał.map/ ana/ doa/ asa/
