Trzeci kwartał potwierdził sygnały sprzed wakacji – zdolność kredytowa raźniej ruszyła w górę. W porównaniu z początkiem roku zmiany są niebagatelne, ale tylko jeśli wybieramy hipotekę z okresowo stałym oprocentowaniem.
Ramy narzucane bankom przez zalecenia dotyczące parametrów oceny zdolności kredytowej są dość szerokie. Kredytodawcy mają pewną swobodę, aby rozluźniać podejście w zależności od ryzyka, które są gotowi zaakceptować albo traktować preferencyjnie niektóre grupy bardziej pożądanych typów klienta. Efekt jest znany każdemu, kto rozglądał się za kredytem hipotecznym – w różnych bankach dostępne kwoty potrafią różnić się nawet o kilkadziesiąt procent.
W ramach comiesięcznych rankingów Dz śledzimy szacunki poszczególnych banków dotyczące maksymalnej zdolności kredytowej. Widać w nich zmiany podejścia pojedynczych instytucji, ale uśredniony wynik pokazuje także puls całego rynku. Można dostrzec, czy kredyt hipoteczny staje się bardziej, czy mniej dostępny. W dużej mierze jest to skorelowane z ceną pieniądza, co potwierdza kończący się właśnie kwartał.
Więcej kredytu w zasięgu
Dochód profilowego gospodarstwa domowego nie zmienia się z miesiąca na miesiąc – wynosi 15 tys. zł. Zakładamy, że klienci mieszkają w Warszawie i wychowują jedno dziecko, na które pobierają świadczenie „800 plus”. Kredytobiorcy nie mają w momencie starania się o kredyt innych zobowiązań tego typu, a w symulacjach banki przyjmują wkład własny w wysokości 20 proc. wartości nieruchomości.
W mijającym kwartale odnotowaliśmy zdecydowany wzrost średniej z szacunków zdolności kredytowej. W przypadku kredytu z oprocentowaniem okresowo stałym przeciętna dostępna kwota wzrosła o 37 tys. zł.
Tymczasem w przypadku kredytów z oprocentowaniem zmiennym widoczne były wahania, które zakończyły się powrotem do punktu wyjścia. We wrześniu średnia zdolność w scenariuszu kredytu „WIBOR plus marża” była niemal identyczna, co wskaźnik z czerwca.
Główną przyczynę tego zjawiska teoretycznie łatwo jest zidentyfikować. Jak wskazywaliśmy w podsumowaniu cenowych trendów ostatnich 9 miesięcy, kredyty ze stałą stopą wyraźnie potaniały, zwłaszcza w okresie wakacyjnym. Hipoteki zmiennoprocentowe tymczasem tkwiły w miejscu, a marże wręcz lekko wzrosły.
W porównaniu styczeń kontra wrzesień najbardziej istotną zmianę proponowanej kwoty odnotowaliśmy dla Banku Pekao (+389 tys. zł dla oprocentowania okresowo stałego, +342 tys. zł dla zmiennego). W przypadku kredytów stałoprocentowych tylko jeden bank w niewielkim stopniu „dokręcił śrubę” w porównaniu z początkiem 2024 r. (BNP Paribas, -54 tys. zł).
Dla kredytów ze zmiennym oprocentowaniem szacunki wzrosły u wszystkich kredytodawców. Warto jednak zaznaczyć, że w tym czasie z rynkiem pożegnał się jeden z liczących się graczy – ING Bank Śląski.
Rata do dochodu – wskaźnik wyraźnie w dół
Dla każdego z banków, w każdym z miesięcy, oszacowaliśmy wskaźnik DSTI wynikający z prezentowanych symulacji. Wskaźnik ten to relacja pomiędzy wysokością raty dla maksymalnej dostępnej dla klientów kwoty do miesięcznego dochodu gospodarstwa domowego (15 tys. zł).
Średnia ze wskaźników DSTI wahała się w wąskim paśmie przez ostatnie 9 miesięcy. W większości banków zmiany były niewielkie, nieprzekraczające 5-6 pp. Przeciętne DSTI z symulacji wzrosło o 2,4 pp. pomiędzy styczniem a czerwcem, by następnie osunąć się o kilka punktów procentowych.
Najbardziej istotną zmianę w porównaniu z początkiem roku zaobserwowaliśmy w przypadku Banku Pekao, gdzie na początku roku szacunki należały do najbardziej konserwatywnych (ok. 36 proc. DSTI), by później dorównać do reszty peletonu.
Większe zmiany mogą czekać za rogiem
Poluzowanie podejścia do oceny ryzyka i rosnące płace kredytobiorców mogą podbić szacunki zdolności kredytowej w bankach, ale skokową zmianę przynieść może tylko spadek ceny pieniądza. Oczekiwania dotyczące perspektywy obniżek stóp procentowych ewoluują i coraz częściej słychać w głosach ekspertów wskazania na pierwszą połowę przyszłego roku.
Kolejny kwartał nie przyniesie zapewne przełomu pod względem dostępności kredytu hipotecznego, ale może stać pod znakiem lekkiej odwilży. Jeśli oczekiwania rynku przełożą się na wskaźniki WIBOR, wzrost zdolności powinniśmy zobaczyć również dla zmiennoprocentowych scenariuszy.
