Przez 4,5 roku na łamach Dz śledziliśmy rynek kredytów hipotecznych z perspektywy przykładowej rodziny „Kowalskich”. Ich historia dobiegła końca – dziś nie mogą nigdzie liczyć na finansowanie. Żegnamy HipoTrackera Dz 1.0.
Ponad 600 tys. zł zdolności kredytowej przy łącznych zarobkach 6200 zł, w dodatku przy 10-procentowym wkładzie własnym i średniej marży 2,09 pp. – tak wyglądał początek historii „rodziny przykładowych Kowalskich” jako kredytobiorców w styczniu 2018 r. 54 miesiące temu wystartowaliśmy na łamach Dz z regularnym badaniem oferty banków pod szyldem HipoTracker.
Przyjmując założenia do panelu, sięgnęliśmy po wartości zbliżone do ówczesnych średnich. Nasi Kowalscy kupowali 50-metrowe mieszkanie na rynku pierwotnym w dużym mieście kosztujące 337,5 tys. zł. Kwota kredytu, przy 20-procentowym wkładzie własnym, wynosiła 270 tys. zł, czyli mniej więcej tyle, na ile opiewał średni nowy kontrakt na początku 2018 r. Zobowiązanie miało być spłacane przez 30 lat w ratach równych. Kredytobiorcy byli bezdzietnym małżeństwem – oboje utrzymywali się z umów o pracę na czas nieokreślony.
Wymarzone cztery kąty się skurczyły
Wyjściowe założenia, co naturalne, stopniowo zaczęły odbiegać od realiów. Po pierwsze, znacząco zdrożały nieruchomości. Już w połowie 2018 r. średnia cena mieszkania na rynku pierwotnym o powierzchni 50 m kw. przekroczyła wartość przyjętą przez „Kowalskich”. W 2019 r., zgodnie z danymi zbieranymi przez serwis Otodom.pl, za takie lokum trzeba było zapłacić średnio 358 tys. zł, w 2020 r. – 395 tys. zł, a w 2021 r. – 429 tys. zł.
Mieszkanie, które kupiliby profilowi klienci, trzymając się pierwotnej kwoty, z czasem traciło kolejne metry kwadratowe. W 2020 r. miałoby około 46 metrów, w 2021 r. – ok. 42, jak wyliczył Otodom.pl. W międzyczasie średnia kwota kredytu hipotecznego nieustannie rosła, podążając za rosnącymi cenami nieruchomości. W I kw. 2022 r. osiągnęła poziom 351 tys. zł. Znacząco wzrosły także wynagrodzenia, a profilowi klienci startujący od okolic średnich zarobków, bez podwyżek w międzyczasie zaczęli oddalać się od przeciętnego wskaźnika.
Masakra zdolności kredytowej piłą mechaniczną
Najciekawszą historię opowiada jednak wykres szacunkowej maksymalnej zdolności kredytowej profilowej rodziny. Przy 10-procentowym wkładzie własnym na początku 2018 r. klienci bez problemu otrzymaliby potrzebną im kwotę. Średnia z szacunków banków wynosiła 606 tys. zł, a na wybrane mieszkanie należało wyłożyć połowę z tej kwoty (303 tys. zł).
Przez kolejne lata wahania wskaźnika wyliczanego z symulacji banków były niewielkie. Nasi Kowalscy mogli liczyć w latach 2018-2021 na 550-600 tys. zł finansowania. Był to efekt stabilnych i niskich stóp procentowych oraz braku zmian w regulacjach obowiązujących banki. Nawet w pierwszym okresie pandemicznych ograniczeń, gdy liczba banków udzielających kredytów z 10-procentową wpłatą własną skurczyła się do 5 instytucji, średnie szacunki pozostały na podobnym poziomie.
Prawdziwa „jazda z górki” rozpoczęła się w połowie 2021 r. Jeszcze przed pierwszą podwyżką stóp procentowych średnia zdolność spadła do nieco ponad 500 tys. zł, by później topnieć dalej. W maju 2022 r. po raz pierwszy średnia z szacunków banków znalazła się poniżej kwoty potrzebnej do zakupu mieszkania. Kredyt na skromne lokum stał się niedostępny. W czerwcu 2022 r. Kowalscy mogli liczyć na jeszcze mniej – średnio 278 tys. zł finansowania.
Co gorsza, poza zasięgiem znalazł się także w większości instytucji kredyt ze standardowym 20-procentowym wkładem. Średnie szacunki banków podążyły w tym scenariuszu (80 proc. LTV) taką samą ścieżką jak przy niższej wpłacie. Od 630 tys. zł w styczniu 2018 r. do 284 tys. zł w czerwcu 2022 r.
Hipoteki tylko dla dobrze zarabiających
Kilkuletnia historia profilowych kredytobiorców pokazuje jak szybko kredyty hipoteczne ze względnie łatwo dostępnego produktu stały się formą finansowania poza zasięgiem „przeciętnego Kowalskiego”. Można, jak Krzysztof Kolany w godnym polecenia komentarzu, wskazywać, że to, co obserwowaliśmy przez ostatnie lata było tylko anomalią, która wpędziła setki tysięcy kredytobiorców w kłopoty. Powrót do normalności, w takim rozumieniu, odbył się w iście ekspresowym tempie, a Kowalskiego-kredytobiorcę musimy pożegnać, co najmniej na jakiś czas.
![O tym jak [nie] oszczędzają Polacy. Zetki to nawet nie myślą o emeryturze](https://galeria.bankier.pl/p/b/e/b6a3afc1534cb2-150-89-15-119-2985-1790.jpg)
