Już trzeci bank na rynku kredytów hipotecznych usuwa ze swojego menu refinansowanie kredytów hipotecznych z okresowo stałym oprocentowaniem. To efekt stanowiska KNF opublikowanego pod koniec czerwca. Podsumowujemy, na czym polegają „stanowcze oczekiwania” nadzoru.
Zmiana reguł w trakcie gry – tak można nazwać, z punktu widzenia klientów-kredytobiorców, zalecenia zaprezentowane przez Urząd Komisji Nadzoru Finansowego pod koniec czerwca. Pismo nosiło tytuł „Stanowisko UKNF dot. ryzyka przedpłaty w umowach o kredyt hipoteczny z okresowo stałą stopą procentową”, ale nagłówek nie oddaje ciężaru gatunkowego rekomendacji nadzorcy. Zmienia ona położenie wszystkich kredytobiorców, którzy skorzystali w ostatnim czasie z produktów opartych na okresowo stałym oprocentowaniu.
Przypomnijmy, w telegraficznym skrócie, jak wiele zmieniło się w ciągu ostatnich dwóch lat.
- W połowie 2021 r. minął narzucony przez nadzór termin wprowadzenia do oferty wszystkich banków aktywnych na rynku hipotek kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem. Minimalny okres „zamrożenia” stawki wynosi zgodnie z rekomendacją KNF 5 lat. Produkty tego typu były wcześniej na rynku, ale tylko w kilku bankach i raczej nie cieszyły się zainteresowaniem klienteli.
- Od jesieni 2021 r. rozpoczyna się cykl szybkich podwyżek stóp procentowych. Rosną raty kredytów ze zmiennym oprocentowaniem, a kurczy się zdolność kredytowa potencjalnych chętnych na hipoteki. W tym otoczeniu kredyty z okresowo stałą stopą gwałtownie zyskują na popularności, nie tylko dominując w nowej sprzedaży. „Starzy” klienci banków przestraszeni szybującymi ratami również decydują się licznie na aneksowanie umów i przejście na stałą stawkę (lub refinansowanie na takich zasadach kredytu w innym banku).
- Od marca 2022 r. zaczyna się „hipoteczna zima”. Sprzedaż pikuje, a dostępność kredytów dodatkowo ogranicza zestaw zaleceń nadzoru dotyczących zasad oceny zdolności kredytowej.
- W lutym 2023 r. KNF częściowo „odkręca śrubę” wprowadzając pewne preferencje dla kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem. Kilka miesięcy później światło dzienne ujrzała zmodyfikowana rekomendacja, w której zasady np. wyznaczania bufora na wzrost stopy procentowej dają podstawy bardziej liberalnej oceny zdolności kredytowej dla klientów wybierających kredyt z okresowo stałą stawką.
W krótkim okresie czasu kredyty hipoteczne z okresowo stałym oprocentowaniem przestały być ciekawostką, rynkowym marginesem. Trafiły one do tysięcy kredytobiorców, którzy „zablokowali” sobie na kilka lat stawki na poziomie 6-10 proc.
„Zawsze można zmienić”
Dla osób, które miały świeżo w pamięci rekordowo niskie stopy procentowe wizja zadłużenia się na takich warunkach mogła być odstraszająca. Ale doradcy i pośrednicy kredytowi wahającym się klientom przypominali nierzadko o kilku faktach:
- Kredyt hipoteczny można refinansować – zmienić dostawcę i warunki umowy, „przejść do konkurencji”.
- Większość bankowych cenników nie przewidywała w ogóle opłat za wcześniejszą całkowitą spłatę kredytu hipotecznego, chociaż teoretycznie banki mogły pobierać rekompensaty w okresie obowiązywania stałej stopy (zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym).
Wydawać się zatem mogło, że nie ma istotnych barier wyjścia. Jeśli stopy procentowe zaczną wkrótce szybko spadać, będzie można refinansować kredyt i np. skorzystać ze zmiennego oprocentowania. Można było uzasadnić twierdzenie, że „stałoprocentowy” kredyt nie jest pułapką, nawet gdyby zaszły dramatyczne zmiany w otoczeniu gospodarczym.
Nadzór rozdał karty na nowo
Pod koniec czerwca opublikowane zostało stanowisko UKNF, w którym zaprezentowano „stanowcze oczekiwania” nadzoru wobec banków udzielających kredytów hipotecznych. Wymieniono w nim dopuszczalne i niedopuszczalne konstrukcje ofert kredytodawców. Uporządkujmy te scenariusze, korzystając z prostych pomocy wizualnych.
Pierwsze dwie opcje to „normalne” losy kredytu hipotecznego bazującego na okresowo stałym oprocentowaniu. Klient, który skorzystał z takiego finansowania decyduje się na „zamrożenie” stawki na okres minimalnie 5 lat. Po tym czasie możliwe są dwie drogi:
- Bank przedstawia propozycję stałego oprocentowania na kolejny umowny okres i klient przyjmuje tę ofertę.
- Klient nie decyduje się na pozostanie przy oprocentowaniu stałym i od tego momentu oprocentowanie ma formułę zmienną (wskaźnik plus marża ustalona w umowie).
Stanowisko UKNF nie odnosi się w ogóle do tych scenariuszy. Koncentruje się ono raczej na sytuacji, gdy coś dzieje się „przedwcześnie”, a więc podczas trwania okresu obowiązywania stałej stopy. Troską nadzoru jest ryzyko generowane przez przedpłaty kredytów i „ucieczkę” klientów w otoczeniu spadających stóp procentowych.
Poważne ograniczenia dla refinansowania
Nadzorca wskazuje, że jest dopuszczalne ograniczenie tego ryzyka poprzez zaproponowanie klientowi nowej stawki oprocentowania jeszcze w okresie „zamrożenia” oprocentowania (scenariusz 3 na rysunku). Wówczas wymagane jest jednak, by nowa stawka obowiązywała w liczonym od nowa okresie, co najmniej 5-letnim.
Niedopuszczalne są jednak dwa kolejne możliwe ścieżki:
- Zaproponowanie klientowi nowej stałej stawki, ale bez przedłużenia („zresetowania”) okresu jej obowiązywania. Przykład może wyglądać następująco – zaciągnęliśmy w 2021 r. kredyt z oprocentowaniem stałym na 5 lat. W 2023 r. bank proponuje nam nową, niższą stawkę, która będzie obowiązywać do 2026 r., czyli tak długo, jak ta pierwotna.
- Zaproponowanie klientowi przejścia na oprocentowanie zmienne.
Co istotne, „niedopuszczalność” rozciąga się nie tylko na już istniejące relacje klient-bank, ale także na refinansowanie kredytów w innych bankach. W dokumencie nadzoru wskazano, że należy uznać za niedopuszczalne „oferowanie przez banki refinansowania kredytów o stałym lub okresowo stałym oprocentowaniu (zarówno własnych, jak i udzielonych przez inne banki)” w wymienionych powyżej dwóch scenariuszach. Przy czym warunki ujęto niezbyt precyzyjnie i nie jest jasne, czy gdy pierwotny termin obowiązywania stałej stopy wynosił np. 7 lat, to "refinans" z 5-letnim okresem zamrożonego oprocentowania mieści się już w normach.
Ograniczenia już są widoczne
Jak informują rynkowi praktycy, pierwsze banki już dopasowały się do zdecydowanych oczekiwań nadzoru i wycofały możliwość refinansowania kredytów w „niedozwolonych” scenariuszach. Pionierem był w tej dziedzinie Alior Bank, a od 21 lipca podobne ograniczenia wprowadza mBank i ING Bank Śląski. Można spodziewać się, że dość szybko podobne kroki podejmą pozostali kredytodawcy.
Dla klientów zalecenia KNF oznaczają zniknięcie jednej z opcji ewentualnej optymalizacji kosztów finansowania. To „zniknięcie” ma przy tym specyficzny charakter – nie wynika ze zmian w prawie, ekonomicznej nieopłacalności refinansowania czy barier wyjścia zbudowanych przez banki. Czy konsumenci poczują się nabici w butelkę i zareagują? Przekonamy się, jeśli stopy procentowe rzeczywiście zdecydowanie ruszą na południe.
