足智彩赛果

Zmiana regu艂 w trakcie gry 鈥� tak mo偶na nazwa膰, z punktu widzenia klient贸w-kredytobiorc贸w, zalecenia zaprezentowane przez Urz膮d Komisji Nadzoru Finansowego pod koniec czerwca. Pismo nosi艂o tytu艂 鈥濻tanowisko UKNF dot. ryzyka przedp艂aty w umowach o kredyt hipoteczny z okresowo sta艂膮 stop膮 procentow膮鈥�, ale nag艂贸wek nie oddaje ci臋偶aru gatunkowego rekomendacji nadzorcy. Zmienia ona po艂o偶enie wszystkich kredytobiorc贸w, kt贸rzy skorzystali w ostatnim czasie z produkt贸w opartych na okresowo sta艂ym oprocentowaniu.

Przypomnijmy, w telegraficznym skr贸cie, jak wiele zmieni艂o si臋 w ci膮gu ostatnich dw贸ch lat.

1. W po艂owie 2021 r. min膮艂 narzucony przez nadz贸r termin wprowadzenia do oferty wszystkich bank贸w aktywnych na rynku hipotek kredyt贸w z okresowo sta艂ym oprocentowaniem. Minimalny okres 鈥瀦amro偶enia鈥� stawki wynosi zgodnie z rekomendacj膮 KNF 5 lat. Produkty tego typu by艂y wcze艣niej na rynku, ale tylko w kilku bankach i raczej nie cieszy艂y si臋 zainteresowaniem klienteli.
2. Od jesieni 2021 r. rozpoczyna si臋 cykl szybkich podwy偶ek st贸p procentowych. Rosn膮 raty kredyt贸w ze zmiennym oprocentowaniem, a kurczy si臋 zdolno艣膰 kredytowa potencjalnych ch臋tnych na hipoteki. W tym otoczeniu kredyty z okresowo sta艂膮 stop膮 gwa艂townie zyskuj膮 na popularno艣ci, nie tylko dominuj膮c w nowej sprzeda偶y. 鈥濻tarzy鈥� klienci bank贸w przestraszeni szybuj膮cymi ratami r贸wnie偶 decyduj膮 si臋 licznie na aneksowanie um贸w i przej艣cie na sta艂膮 stawk臋 (lub refinansowanie na takich zasadach kredytu w innym banku).
3. Od marca 2022 r. zaczyna si臋 鈥瀐ipoteczna zima鈥�. Sprzeda偶 pikuje, a dost臋pno艣膰 kredyt贸w dodatkowo ogranicza zestaw zalece艅 nadzoru dotycz膮cych zasad oceny zdolno艣ci kredytowej.
4. W lutym 2023 r. KNF cz臋艣ciowo 鈥瀘dkr臋ca 艣rub臋鈥� wprowadzaj膮c pewne preferencje dla kredyt贸w z okresowo sta艂ym oprocentowaniem. Kilka 尘颈别蝉颈臋肠测 p贸藕niej 艣wiat艂o dzienne ujrza艂a zmodyfikowana rekomendacja, w kt贸rej zasady np. wyznaczania bufora na wzrost stopy procentowej daj膮 podstawy bardziej liberalnej oceny zdolno艣ci kredytowej dla klient贸w wybieraj膮cych kredyt z okresowo sta艂膮 stawk膮.

W kr贸tkim okresie czasu kredyty hipoteczne z okresowo sta艂ym oprocentowaniem przesta艂y by膰 ciekawostk膮, rynkowym marginesem. Trafi艂y one do tysi臋cy kredytobiorc贸w, kt贸rzy 鈥瀦ablokowali鈥� sobie na kilka lat stawki na poziomie 6-10 proc.

鈥瀂awsze mo偶na zmieni膰鈥�

Dla os贸b, kt贸re mia艂y 艣wie偶o w pami臋ci rekordowo niskie stopy procentowe wizja zad艂u偶enia si臋 na takich warunkach mog艂a by膰 odstraszaj膮ca. Ale doradcy i po艣rednicy kredytowi wahaj膮cym si臋 klientom przypominali nierzadko o kilku faktach:

1. Kredyt hipoteczny mo偶na refinansowa膰 鈥� zmieni膰 dostawc臋 i warunki umowy, 鈥瀙rzej艣膰 do konkurencji鈥�.
2. Wi臋kszo艣膰 bankowych cennik贸w nie przewidywa艂a w og贸le op艂at za wcze艣niejsz膮 ca艂kowit膮 sp艂at臋 kredytu hipotecznego, chocia偶 teoretycznie banki mog艂y pobiera膰 rekompensaty w okresie obowi膮zywania sta艂ej stopy (zgodnie z ustaw膮 o kredycie hipotecznym).

Wydawa膰 si臋 zatem mog艂o, 偶e nie ma istotnych barier wyj艣cia. Je艣li stopy procentowe zaczn膮 wkr贸tce szybko spada膰, b臋dzie mo偶na refinansowa膰 kredyt i np. skorzysta膰 ze zmiennego oprocentowania. Mo偶na by艂o uzasadni膰 twierdzenie, 偶e 鈥瀞ta艂oprocentowy鈥� kredyt nie jest pu艂apk膮, nawet gdyby zas锄艂y dramatyczne zmiany w otoczeniu gospodarczym.

Nadz贸r rozda艂 karty na nowo

Pod koniec czerwca opublikowane zosta艂o stanowisko UKNF, w kt贸rym zaprezentowano 鈥瀞tanowcze oczekiwania鈥� nadzoru wobec bank贸w udzielaj膮cych kredyt贸w hipotecznych. Wymieniono w nim dopuszczalne i niedopuszczalne konstrukcje ofert kredytodawc贸w. Uporz膮dkujmy te scenariusze, korzystaj膮c z prostych pomocy wizualnych.

Pierwsze dwie opcje to 鈥瀗ormalne鈥� losy kredytu hipotecznego bazuj膮cego na okresowo sta艂ym oprocentowaniu. Klient, kt贸ry skorzysta艂 z takiego finansowania decyduje si臋 na 鈥瀦amro偶enie鈥� stawki na okres minimalnie 5 lat. Po tym czasie mo偶liwe s膮 dwie drogi:

1. Bank przedstawia propozycj臋 sta艂ego oprocentowania na kolejny umowny okres i klient przyjmuje t臋 ofert臋.
2. Klient nie decyduje si臋 na pozostanie przy oprocentowaniu sta艂ym i od tego momentu oprocentowanie ma formu艂臋 zmienn膮 (wska藕nik plus mar偶a ustalona w umowie).

Stanowisko UKNF nie odnosi si臋 w og贸le do tych scenariuszy. Koncentruje si臋 ono raczej na sytuacji, gdy co艣 dzieje si臋 鈥瀙rzedwcze艣nie鈥�, a wi臋c podczas trwania okresu obowi膮zywania sta艂ej stopy. Trosk膮 nadzoru jest ryzyko generowane przez przedp艂aty kredyt贸w i 鈥瀠cieczk臋鈥� klient贸w w otoczeniu spadaj膮cych st贸p procentowych.

Powa偶ne ograniczenia dla refinansowania

Nadzorca wskazuje, 偶e jest dopuszczalne ograniczenie tego ryzyka poprzez zaproponowanie klientowi nowej stawki oprocentowania jeszcze w okresie 鈥瀦amro偶enia鈥� oprocentowania (scenariusz 3 na rysunku). W贸wczas wymagane jest jednak, by nowa stawka obowi膮zywa艂a w liczonym od nowa okresie, co najmniej 5-letnim.

Niedopuszczalne s膮 jednak dwa kolejne mo偶liwe 艣cie偶ki:

1. Zaproponowanie klientowi nowej sta艂ej stawki, ale bez przed艂u偶enia (鈥瀦resetowania鈥�) okresu jej obowi膮zywania. Przyk艂ad mo偶e wygl膮da膰 nast臋puj膮co 鈥� zaci膮gn臋li艣my w 2021 r. kredyt z oprocentowaniem sta艂ym na 5 lat. W 2023 r. bank proponuje nam now膮, ni偶sz膮 stawk臋, kt贸ra b臋dzie obowi膮zywa膰 do 2026 r., czyli tak d艂ugo, jak ta pierwotna.
2. Zaproponowanie klientowi przej艣cia na oprocentowanie zmienne.

Co istotne, 鈥瀗iedopuszczalno艣膰鈥� rozci膮ga si臋 nie tylko na ju偶 istniej膮ce relacje klient-bank, ale tak偶e na refinansowanie kredyt贸w w innych bankach. W dokumencie nadzoru wskazano, 偶e nale偶y uzna膰 za niedopuszczalne 鈥瀘ferowanie przez banki refinansowania kredyt贸w o sta艂ym lub okresowo sta艂ym oprocentowaniu (zar贸wno w艂asnych, jak i udzielonych przez inne banki)鈥� w wymienionych powy偶ej dw贸ch scenariuszach. Przy czym warunki uj臋to niezbyt precyzyjnie i nie jest jasne, czy gdy pierwotny termin obowi膮zywania sta艂ej stopy wynosi艂 np. 7 lat, to "refinans" z 5-letnim okresem zamro偶onego oprocentowania mie艣ci si臋 ju偶 w normach.

Ograniczenia ju偶 s膮 widoczne

Jak informuj膮 rynkowi praktycy, pierwsze banki ju偶 dopasowa艂y si臋 do zdecydowanych oczekiwa艅 nadzoru i wycofa艂y mo偶liwo艣膰 refinansowania kredyt贸w w 鈥瀗iedozwolonych鈥� scenariuszach. Pionierem by艂 w tej dziedzinie Alior Bank, a od 21 lipca podobne ograniczenia wprowadza mBank i ING Bank 艢l膮ski. Mo偶na spodziewa膰 si臋, 偶e do艣膰 szybko podobne kroki podejm膮 pozostali kredytodawcy.

Dla klient贸w zalecenia KNF oznaczaj膮 znikni臋cie jednej z opcji ewentualnej optymalizacji koszt贸w finansowania. To 鈥瀦nikni臋cie鈥� ma przy tym specyficzny charakter 鈥� nie wynika ze zmian w prawie, ekonomicznej nieop艂acalno艣ci refinansowania czy barier wyj艣cia zbudowanych przez banki. Czy konsumenci poczuj膮 si臋 nabici w butelk臋 i zareaguj膮? Przekonamy si臋, je艣li stopy procentowe rzeczywi艣cie zdecydowanie rusz膮 na po艂udnie.